Krótki przewodnik o licytacjach komorniczych

KRÓTKI PRZEWODNIK O LICYTACJACH KOMORNICZYCH

Zakup nieruchomości to dla wielu z nas ogromnie przedsięwzięcie. Poszukujemy mieszkań zadbanych, w nowym budownictwie, jak również w atrakcyjnej cenie. Rynek nieruchomości nie jest łatwy, zatem poszukiwania wymarzonego kąta mogą okazać się równie kłopotliwe.

Ostatnimi czasy wyraźnie wzrosło zainteresowanie kupnem nieruchomości z licytacji komorniczej, gdzie coraz częściej pojawiają się nowoczesne mieszkania, w nowym budownictwie, jak i w atrakcyjnej lokalizacji. Jednak to nie standard lokalu czy też jego położenie stanowi o zainteresowaniu licytantów, a niska cena, która zawsze jest poniżej ceny rynkowej danej nieruchomości.

Popadnięcie przez dłużnika w znaczne długi to najczęstsza przyczyna wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. To przede wszystkim ostatnia szansa wierzyciela na odzyskanie swej wierzytelności, w przypadku gdy nie ma możliwości odzyskania długu z innych składników majątku dłużnika. W tym celu wierzyciel musi złożyć stosowny wniosek do komornika o wszczęcie i przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości, załączając tytuł wykonawczy, który uzyskał w postępowaniu sądowym. Zasadniczo, jeżeli ma się wiedzę o położeniu nieruchomości dłużnika, czy nawet numer księgi wieczystej nieruchomości wniosek taki składa się do komornika właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Jeżeli brak nam informacji, czy dłużnik w ogóle posiada jakąkolwiek nieruchomość możemy złożyć wniosek do dowolnego komornika, zlecając mu za opłatą poszukiwania majątku dłużnika, między innymi w elektronicznej bazie ksiąg wieczystych.

Kolejnym etapem, który następuje po złożeniu wniosku o wszczęcie i przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości oraz zapłaty na wezwanie komornika kwoty 60 zł na potrzeby wpisania ostrzeżenia o toczącej się egzekucji w księdze wieczystej to etap złożenia wniosku przez wierzyciela o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości. Czynność polega na oględzinach nieruchomości, a następnie jej wycenie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta przybiera formę operatu szacunkowego, w którym znajdują się wszystkie istotne informacje dotyczące nieruchomości, tj. opis stanu prawnego, technicznego oraz wartość rynkowa nieruchomości. Po zakończeniu czynności opisu i oszacowania należy poczekać na uprawomocnienie się operatu. Jeżeli więc tylko dłużnik nie zaskarży wspomnianej wyżej czynności to komornik sądowy dwa tygodnie od uprawomocnienia się operatu może obwieścić o terminie pierwszej licytacji. I tak nieruchomości trafiają na publiczne przetargi, do których to przystąpić może praktycznie każdy.

W czasach wszechobecnego dostępu do Internetu, wyszukiwanie nieruchomości przeznaczonych na licytacje komornicze jest niebywale proste. Krajowa Rada Komornicza stworzyła nawet oficjalny portal o obwieszczonych przetargach komorniczych. Na stronie internetowej znajdziemy aktualne obwieszczenia o licytacjach na terenie całej Polski. Informacje o licytacjach znajdziemy również w budynkach sądu, organach gminy i często w lokalnych gazetach. Z publicznych obwieszczeń otrzymamy wszystkie dane nieruchomości, w tym także adres i numer księgi wieczystej, cenę rynkową i wywoławczą oraz termin licytacji oraz okres, w którym będzie można obejrzeć nieruchomość. Oprócz tego komornik zamieszcza w obwieszczeniu wysokość i termin wpłaty wadium, czyli kwoty odpowiadającej 10% ceny wywoławczej.

Ciekawym aspektem licytacji komorniczych jest różnorodność przedmiotów, które nam oferują. Mianowicie, licytowane są nie tylko lokale mieszkalne i domy, ale również duże hale magazynowe, lokale użytkowe, samochody czy różnorakie urządzenia elektroniczne.

Jak wspomniano na wstępie, licytacje komornicze dają możliwość nabycia nieruchomości w bardzo atrakcyjnej cenie, bowiem znacznie niższej aniżeli jej cena rynkowa. Cena wywoławcza w przypadku nieruchomości wynosi 3/4 wartości oszacowania wskazanej w operacie szacunkowym.. Z kolei, przy ogłoszeniu drugiej licytacji to już tylko 2/3 wartości..

Co do zasady, w licytacji komorniczej może wziąć udział każdy po wpłaceniu wadium w wysokości 10% ceny oszacowania. Ograniczenie w uczestnictwie wprowadza art. 976. § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi: W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Poza wymienionymi powyżej podmiotami w licytacji może wziąć udział każdy po wpłaceniu odpowiedniej sumy. Ważną informacją jest również to, że w przetargu można być zastępowanym przez pełnomocnika. Artykuł 977 kpc mówi, iż pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Podpisy na pełnomocnictwach udzielonych przez państwowe jednostki organizacyjne lub jednostki organizacyjne samorządu terytorialnego oraz na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia.

Rękojmia, czyli wyżej wspomniane wadium to konieczność, od którego spełnienia zależy możliwość uczestnictwa w licytacji. Wskazane w obwieszczeniu wadium należy złożyć w gotówce albo książeczce oszczędnościowej banku, można ją także uiścić na konto komornika prowadzącego licytację komorniczą. Wpłatę rękojmi należy dokonać najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, czyli powinna być uznana na rachunku bankowym komornika najpóźniej dzień przed zaplanowaną licytacją, w innym wypadku nie zostaniemy dopuszczeni do przetargu.

Jeżeli więc, nie znajdujemy się kręgu osób wyłączonych z możliwości brania udziału w licytacji oraz w odpowiednim terminie wpłaciliśmy wadium w kwocie odpowiadającej 10% ceny oszacowania nieruchomość śmiało możemy stawić się na licytację. Co istotne, stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia się przetargu.

Licytację przeprowadza komornik pod nadzorem sędziego w sądzie rejonowym właściwym względem położenia nieruchomości licytowanej. Ciekawostką dla niektórych może być to, że każdy może uczestniczyć w licytacji w charakterze widza. Będąc niepewnym w kwestii przystąpienia do licytacji śmiało możemy się udać na jeden z obwieszczonych przetargów i na własne oczy zobaczyć jak to wygląda w rzeczywistości.

Sama licytacja odbywa się ustnie- wygrywa ten, kto zadeklaruje najwyższą kwotę zakupu. Istotne jest to, że każdy licytant podaje ustnie swoją ofertę, z tym, że oferta nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania. Zakończenie licytacji sygnalizuje tzw. przybicie, czyli zwyczajowe huknięcie młotka przez komornika. Po tym czasie, komornik zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Z licytacji sporządzany jest protokół, w którym to zaznacza się m.in. dane licytantów, jakie były oferty oraz kto wylicytował najwyższą cenę. Osobom, którym nie udało się wylicytować nieruchomości wpłacone wadium zwraca się w całości.

Przybicie nieruchomość na rzecz licytanta to dopiero początek drogi. Po zamknięciu licytacji sąd rejonowy wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a gdy te się uprawomocni, wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, określając jej termin wpłaty. Wielu z Was zastanawia się w tym miejscu zapewne, czy nieruchomość z licytacji można nabyć korzystając z kredytu hipotecznego? Odpowiedź brzmi- jak najbardziej! Należy jednak dysponować środkami w wysokości co najmniej rękojmi, a całość kwoty wylicytowanej za nieruchomość możemy spłacać w ramach zaciągniętego kredytu.

Jeżeli więc, licytant wpłaci w odpowiednim terminie całą cenę nabycia, wówczas sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę. Postanowienie o przysądzeniu własności zastępuje akt notarialny i na podstawie orzeczenia możemy już dokonać zmiany w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, jak i w katastrze nieruchomości. Własność danej Nieruchomości przechodzi na nabywcę z dniem wydania postanowienia o przysądzeniu.

Zwyczajowo przyjęte 75% ceny wywołania jest tak atrakcyjne, iż wielu się zastanawia gdzie jest ten przysłowiowy haczyk? Niestety jest i to nie jeden. Niechciany lokator to z pewnością najczęstsza obawa osób, które myślą o przystąpieniu do przetargu. Zatem, pomyślmy o tym jeszcze przed wpłaceniem wadium i upewnijmy się, czy nieruchomość jest wolna od lokatorów. To pozwoli zaoszczędzić wiele czasu, jak i nerwów, z którymi wiąże się postępowanie eksmisyjne niechanych mieszkańców.

Niestety, gdyby proces licytacji nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego wiązał się wyłącznie z szybkim zakupem atrakcyjnych nieruchomości w prestiżowych dzielnicach, przestałby być tak dostępny dla wszystkich, a na salach sądowych zapanowałby chaos, bo ludzie w końcu biliby się przy licytując nieruchomości, którymi są zainteresowani. Należy się nastawić na fakt, że dokonując zakupu nieruchomości w licytacji to nabędziemy ją z lokatorem oraz na to, że możemy wcale tak szybko nie zamieszkać w świeżo nabytym mieszkaniu, warto więc, dokładnie przemyśleć taki sposób transakcji.

E-mail: biuro@citihaus.pl

Web: http://www.citihaus.pl

Reklamy

Co wyróżnia najlepsze budynki biurowe ?

Co wyróżnia najlepsze budynki biurowe?

Lokalizacja to bezsprzecznie główny czynnik, który może wyróżnić kompleks budynków biurowych. Atrakcyjne położenie biurowców w połączeniu z niepowtarzalną architekturą i standardem obiektu może zdecydować o tym, że oferta będzie bezkonkurencyjna na rynku.

Wysokiej klasy powierzchnię biurową oferuje dziś większość nowych projektów wchodzących na rynek, jednak dziś potrzeba czegoś więcej by się wybić, ponieważ i przedsiębiorcy mają większe wymagania odnośnie lokali przeznaczonych na biura.

Reprezentacyjne powierzchnie wspólne, zaawansowane rozwiązania technologiczne, czy też szerokiej gamy usługi i strefy rekreacyjne na terenie kompleksu to coś czym czym zaczynają wyróżniać się oferowane obiekty biurowe. Powyższe udogodnienia mają na celu stworzenie w miejscu pracy sprzyjającego ludziom środowiska, jak i komfortu pracy. Projektowana przestrzeń biurowców ma sprzyjać warunkom pracy, jak i umilać czas po godzinach i nie tylko. Dlatego też, coraz więcej kompleksów posiada na swych terenach przedszkola, sklepy, centra medyczne, kluby fitness, czy nawet stanowiska ładowania samochodów elektrycznych i myjnie samochodowe. Takich udogodnień nie maja nawet najbardziej prestiżowe osiedla mieszkalne.

Poza tym, w atrakcyjnych rynkowo budynkach coraz częściej wykorzystuje się w obsłudze aplikacje ściągane na smartfony, które zastępują m.in. karty dostępu pracownika do budynku, czy też pozwalające sterować oświetleniem, klimatyzacją, czy rezerwować sale konferencyjne. Wspomniane aplikacje służą również pomocą w sytuacjach nadzwyczajnych, jeśli pojawiają się problemy techniczne- pomagają wezwać serwisanta, składać zamówienia na różnorakie usługi, jak i sprawdzać stan natężenia ruchu na drogach wyjazdowych z biurowca. Parkingi wyposażane są natomiast w systemy rozpoznawania samochodów.

Zarządcy prestiżowych kompleksów biurowców mają też więcej obowiązków, m.in. podejmują szersze inicjatywy, które zmierzają do aktywizacji społeczności dzięki efektywnemu zagospodarowywaniu terenu w sąsiedztwie biurowców.

Przykładem tego typu inwestycji jest Plac Europejski- ogólnodostępna, nowatorska przestrzeń miejska. Otwarty dla wszystkich mieszkańców plac wypełniony jest zielenią, obiektami sztuki, fontannami i znajduje się przy największej w Polsce inwestycji biurowej- Warsaw Spire. W tym miejscu coraz częściej odbywają się m.in. pokazy i organizowane są różnego rodzaju imprezy plenerowe. Jest to idealne miejsce wypoczynku i spotkań dla pracowników z pobliskich biurowców.

Na terenie znajdują się również kawiarnie i restauracje.

Z pewnością wiele takich inwestycji pojawi się niebawem na rynku w różnych miastach Polski, chcąc dorównać warszawskiemu Placu Europejskiemu. Zainteresowanie przedsiębiorców atrakcyjnymi biurami wciąż rośnie, zatem i inwestorzy nie zwalniają tępa w swych projektach.

E-mail: biuro@citihaus.pl

Web: http://www.citihaus.pl

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI OD DEWELOPERA- WAŻNE ASPEKTY UMOWY DEWELOPERSKIEJ

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI OD DEWELOPERA- WAŻNE ASPEKTY UMOWY DEWELOPERSKIEJ

Zakup mieszkania to dla wielu z nas znacząca decyzja w życiu, która rodzi za sobą wiele wątpliwości, jak i dylematów. Może się to odnosić między innymi do wyboru mieszkanie prosto od dewelopera czy jednak z rynku wtórnego. Lokale mieszkalne na rynku wtórnym są z reguły tańsze oraz położone w dobrej lokalizacji, niż te proponowane przez firmy deweloperskie. Rynek wtórny charakteryzuje się różnorodnością, albowiem można znaleźć lokale w kamienicach, niedrogie i ciepłe mieszkania w wielkiej płycie i przede wszystkim, nie trzeba czekać aż będą gotowe. Jednak dla wielu z nas są to raczej minusy, które przychylają szalę na rzecz nieruchomości od dewelopera, które są świeże co oddane do użytku.

Wybraliśmy zatem odpowiadające naszym wymaganiom mieszkanie, które znajduje się w ofercie znanego w okolicach dewelopera. Wydaje się, że oddając się w ręce profesjonalnego podmiotu, który trudni się sprzedażą nieruchomości i któremu zaufało wiele osób to nie mamy się czego obawiać, jednak kupno mieszkania to kosztowna transakcja, zatem należałoby przygotować się do niej w sposób należyty, by deweloper niczym nas nie mógł zaskoczyć i by nie „oberwać” po kieszeniach. Pamiętać należy, że wybór lokalizacji i ewentualne wynegocjowanie to nie wszystko przy kupnie nieruchomości.

Procedura zawierania umów z deweloperem została uregulowana ustawą z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. Zgodnie z definicją zawartą w wyżej wskazanej Ustawie, umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Przytoczona definicja wykazuje, iż zadaniem umowy deweloperskiej jest związać strony- dewelopera i nabywcę- oraz zabezpieczyć dokonanie transakcji w przyszłości, bowiem sfinalizowanie umowy przenoszącej własność nastąpi, gdy deweloper będzie gotowy do wydania nieruchomości. Już sam charakter umowy wskazuje na jej charakter zabezpieczający, jednak wszystko zależy również od tego co zapisane zostało w umowie deweloperskiej.

Mocodawca enumeratywnie wymienił elementy, które powinno posiadać umowa deweloperska. Zgodnie z art. 22 ust. 1 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Umowa deweloperska zawiera w szczególności: 1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; 2. cenę nabycia prawa; 3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; 4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; 6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; 7. termin przeniesienia na nabywcę prawa; 8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; 9. informacje dotyczące: a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo c)  gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji; 10.  numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; 11.  termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; 12. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; 13. określenie wysokości odsetek ikar umownych dla stron umowy deweloperskiej; 14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 15. oświadczenie nabywcy oodbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21; 16)  termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 17. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody; 18. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Tych elementów jest sporo i dla wielu z nas mogą wydawać się one zbędne, jednak należy pamiętać, że bezpośrednim impulsem do uchwalenia przepisów ustawy deweloperskiej było postanowienie sygnalizacyjne Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (S. 3/2010, LexPolonica nr 2411627, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), w którym Trybunał stwierdził istnienie luki prawnej dotyczącej stosunków między stronami umowy deweloperskiej i brak dostatecznej ochrony praw nabywców mieszkań. Zatem, z pewnością te zapisy są konieczne, a brak tych elementów stanowi podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę.

Pamiętać ponadto należy, że deweloper zobowiązany jest przed podpisaniem umowy bezpłatnie przekazać prospekt. Prospekt informacyjny stanowi podstawę zapisów umowy deweloperskiej, a finalnie zostaje jej załącznikiem. Na żądanie osoby zainteresowanej deweloper zobowiązany jest doręczyć prospekt informacyjny inwestycji wraz z załącznikami. Co istotne, w przypadku zmiany jakichkolwiek danych zawartych w prospekcie deweloper powinien o nich poinformować nabywcę. Jeżeli jednak, deweloper nie doręczyłby prospektu informacyjnego wraz z załącznikami do Umowy deweloperskiej- wówczas, nabywca może odstąpić od umowy. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Do prospektu powinny zostać dołączone m.in. rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego i wzór umowy deweloperskiej.

Istotne jest także, iż mocodawca nałożył na dewelopera obowiązek przekazania nabywcy informacji o swojej sytuacji prawno finansowej. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper ma w obowiązku zapewnić możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z: aktualnym stanem kw prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z KRS lub z aktualnym zaświadczeniem o wpisie z CDEi, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie 2 lata, a gdy inwestycja realizowana jest przez spółkę celową to sprawozdaniem spółki dominującej i projektem architektoniczno-budowlanym.

Wspomnieć ponadto należy, że zawarcie umowy w formie aktu notarialnego to jej wymóg formalny. Warto w tym miejscu wspomnieć, iż ustawa nakłada obowiązek podziału pomiędzy nabywcą a deweloperem kosztów umowy deweloperskiej- za wszystkie czynności notariusza, w tym także za sporządzenie wypisów aktu oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym. Zdarza się niestety tak, że w zawiłej treści umowy deweloperzy chcą przerzucić wszelkie koszty na nabywcę, zatem bądźmy czujni przy zapisie odnoszącym się do kosztów zawieranych umowy.

Ważne są również zapisy dotyczące możliwości odstąpienia od umowy. Mianowicie, kupujący może odstąpić od umowy jeżeli:

1 umowa nie spełnia wszystkich warunków dokładnie opisanych w ustawie deweloperskiej;

2 informacje w umowie nie są zgodne z prospektem informacyjnym (i załącznikami do niego);

3 w prospekcie informacyjnym znajdują się informacje niezgodne z prawem albo ze stanem faktycznym;

4 prospekt informacyjny nie spełnia wszystkich wymogów określonych w ustawie deweloperskiej;

5 deweloper nie wywiąże się z terminu, w którym kupujący ma uzyskać prawo do mieszkania bądź domu.

Z kolei, deweloper może odstąpić od umowy, jeżeli nabywca nie wywiąże się z ustalonych płatności oraz w sytuacji niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Ważne jest zwrócenie uwagi na sprecyzowany rachunek bankowy, na który nabywca będzie wpłacał środki pieniężne, tzw. rachunek powierniczy. Należy upewnić się, że taki zapis występuje w umowie, ponieważ zabezpiecza on nasze pieniądze w przypadku problemów finansowych dewelopera. Obowiązek zapewnienia nabywcy gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej to istotny element umowy deweloperskiej. Zapewnienie przez dewelopera nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej powoduje, iż bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, w sytuacji gdy deweloper nie dokona przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego, w terminie określonym w umowie. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Umowa deweloperska jako, że jest uważana za najważniejszą umowę zawieraną z deweloperem, reguluje wszystkie kwestie dotyczące zarówno inwestycji deweloperskiej, ustala cenę oraz treść późniejszej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Zanim złożymy podpis na umowie przedłożonej nam przez dewelopera warto zadbać o to, by treść była dla nas maksymalnie korzystna i pozbawiona potencjalnych pułapek, które czają się w zawiłości treści umowy deweloperskiej.

E-mail: biuro@citihaus.pl

Web: http://www.citihaus.pl

Nieruchomość rolna nie dla każdego

NIERUCHOMOŚĆ ROLNA NIE DLA KAŻDEGO

Jakiś czas temu głośno było o wejściu w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która swą treścią wprowadziła istotne ograniczenia w kwestii nabywania nieruchomości rolnych. Można śmiało powiedzieć, że wprowadzone regulacje zatrzęsły rynkiem nieruchomości.

Omawiana nowelizacja odnosi się wyłącznie do nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego wyłącznie na cele rolne. Zgodnie z obowiązującą definicją, którą znajdujemy w art. 461 Kodeksu cywilnego Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zatem, może to zadowolić wielu właścicieli nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele inne niż rolne, ale czy na pewno? W tym miejscu warto zwrócić uwagę, że wiele gmin nie posiada planów zagospodarowania, a jeżeli już takie mają to mogą nie obejmować wszystkich terenów należących do danej gminy. W takich sytuacjach, o przeznaczeniu nieruchomości decydujące będą informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków, które w dużej mierze są jednak nieaktualne w stosunku do rzeczywistego wykorzystania działek. Oznacza to, że wiele nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi może posiadać status nieruchomości rolnej. Chcąc uniknąć niepotrzebnych trudności przy kupnie-sprzedaży nieruchomości gruntowej, warto sprawdzić jakie ma przeznaczenie wg informacji zawartych w gminie.

Przechodząc do regulacji wprowadzonych nowelizacją wskazać należy na istotne ograniczenie przez mocodawcę kręgu osób, które mogą nabyć grunty rolne, bowiem ziemię rolną będzie mógł swobodnie kupić jedynie rolnik indywidualny. Rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha , posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała co najmniej 5 lat w gminie na obszarze, której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, prowadząca przez te 5 lat to gospodarstwo osobiście. Powyższe oznacza, że mocodawca wyłączył ze wspomnianej definicji osoby prawne. Pozostałe osoby, zatem i osoby prawne będą potrzebowały zgody na nabycie nieruchomości wydawanej w formie decyzji przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.

Z pewnością wielu zadowoli fakt, iż z konieczności uzyskania zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych zwolniono przede wszystkim:

• osoby bliskiej zbywcy (czyli zstępnych – dzieci, wnuki, prawnuki; wstępnych – rodzice, dziadkowie, pradziadkowie; rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione),

• osoby prawne działających na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego, stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz ustawy o gwarancjach wolności sumienia i wyznania (czyli osób prawnych powstałych na podstawie statutu zarejestrowanego kościoła lub związku wyznaniowego; do rejestracji kościoła lub związku konieczne jest uzyskanie podpisów 100 członków oraz przedstawienie projektu statutu i informacji o dotychczasowych formach życia religijnego i metodach działania kościoła lub innego związku wyznaniowego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; informacji o podstawowych celach, źródłach i zasadach doktrynalnych, obrzędach religijnych; adres siedziby kościoła lub innego związku wyznaniowego oraz dane osób wchodzących do kierowniczych organów wykonawczych – szczegółowe zasady rejestracji związku wyznaniowego znajdują się w „ustawie o gwarancjach wolności sumienia i wyznania”),

• osoby na podstawie art. 151 kc, a mianowicie w sytuacji, w której sąsiad przekroczy granicę sąsiedniego gruntu w trakcie budowy budynku, i właściciel zajętego gruntu ma roszczenie o wykup części zajętego gruntu przez „przekraczającego” oraz na podstawie art. 231 kc, czyli sytuacji, w której wybudowano budynek na cudzym gruncie i właściciel budynku zażąda od właściciela gruntu przeniesienia własności gruntu, względnie właściciel gruntu zażąda od właściciela budynku nabycia zajętej części gruntu.

Ponadto, ograniczenie powyższe (czyli konieczność uzyskania zgody na nabycie nieruchomości) nie dotyczy również dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego (czyli spadkobiercy oraz osoby, które w testamencie otrzymały nieruchomość od spadkodawcy, nie będą musiały występować o zgodę), jak również postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego które jest uregulowane w ustawie prawo restrukturyzacyjne z 2015 r. (przy czym postępowanie sanacyjne jest jedynym z postępowań restrukturyzacyjnych, które obok uniknięcia upadłości dłużnika w drodze zawarcia układu z wierzycielami, ma także doprowadzić do uzdrowienia sytuacji gospodarczej dłużnika przez przeprowadzenie działań sanacyjnych na podstawie planu restrukturyzacyjnego).

Jeżeli zatem, należymy do grona podmiotów, które nie potrzebują uzyskania gody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych to śmiało możemy nabywać nieruchomości rolne, które te ograniczenia dotyczą. Jeżeli jednak nie należymy to grona tych szczęśliwców, chcąc nabyć grunt rolny musimy wyjść z wnioskiem do Agencji. W przypadku, kiedy dojdzie do sprzedaży nieruchomości rolnej bez wspomnianej wyżej zgody istnieje poważne ryzyko tego, że Agencja lub osoba, posiadająca w tym interes prawny mogą wnieść do sądu powództwo o stwierdzeniu nieważności umowy sprzedaży tej nieruchomości.

Co przykładowo w sytuacji, kiedy to zawarliśmy przed dniem wejścia w życie Ustawy  z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustawprzedwstępną, a sprzedaż nieruchomości miała nastąpić już po dniu 30 kwietnia 2016 r.?

Wielu z pewnością miało poważne wątpliwości, bowiem przepisy nie były zbyt sprecyzowane, a wykładni przepisów ciężko było się doszukać. Do Sądu Najwyższego trafiło więc pytanie prawne w tym przedmiocie, w odpowiedzi na które Sąd Najwyższy w dniu 15 grudnia 2017 roku (sygn. akt III CZP 83/17) podjął uchwałę, zgodnie z którą: Ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi wprowadzone ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585 ze zm.) nie mają zastosowania do umowy przenoszącej własność nieruchomości, zawieranej w wykonaniu zobowiązującej umowy sprzedaży zawartej przed dniem 30 kwietnia 2016 r., jeżeli Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z prawa pierwokupu zastrzeżonego na rzecz Skarbu Państwa w art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 1491 ze zm.).”

Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że  obywatele nie mogą być zaskakiwani przepisami, które podważają ważność wcześniejszych. Co więcej, dotyczy to także egzekucji z nieruchomości wszczętych przed dniem wejścia w życia nowelizacji. Sądu Najwyższego w uchwale z dnia 18 maja 2017 r. (sygn. akt III CZP 13/17) uznał, że „Do egzekucji z nieruchomości rolnej wszczętej przed dniem 30 kwietnia 2016 r. nie stosuje sie ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikających z art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst Dz.U. z 2012 r., poz. 803) w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. – o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585)”.

Z pewnością, na gruncie wprowadzonych ograniczeń doszło do znacznych zmian w obrocie nieruchomościami rolnymi, a wielu z nas szczególnie to odczuło. Należy jednak mieć na uwadze, że ustawa ma służyć przede wszystkim gospodarstwom rodzinnym, a patrząc się pod tym kątem można śmiało uznać, iż pewne zmianu wręcz były potrzebne.

E-mail: biuro@citihaus.pl

Web: http://www.citihaus.pl

Dom weselny dobrym pomysłem na biznes

Powszechnie wiadomo, że domy weselne cieszą sporym zainteresowaniem, a terminy rezerwacji sal są odległe. Dla przyszłych małżonków czas przygotowywania wesela to przede wszystkich znaczne „odchudzenie” portfela, jednak dla osób prowadzących tego typu działalność to czysty zysk przez cały rok, bowiem na sale weselne trzeba czekać średnio rok, a zdarzają się przypadki, że czas oczekiwania jest jeszcze dłuższy. Stale rosnąca popularność domów weselnych przyciąga więc coraz więcej osób zainteresowanych tym biznesem. Głównym problemem jednak, może być wysoki koszt całego przedsięwzięcia. Zarówno budowa jak i zakup gotowego obiektu wiąże się z ogromnym nakładem finansowym sięgającym miliony złotych, jednak warto mieć na uwadze, że stopa zwrotu z dobrze prosperującego obiektu jest na prawdę atrakcyjna. Odpowiednia lokalizacja, marketing również przyczynią się do sukcesu, który może przynieść inwestycja w dom weselny, jednak z uwagi na wspomniane terminy rezerwacji sal, sukces mimo wszystko, jest gwarantowany.

E-mail: biuro@citihaus.pl

Web: http://www.citihaus.pl

https://www.otodom.pl/wiadomosci/rynek-nieruchomosci/dom-weselny-pomyslem-na-dobry-biznes-id8108.html

Dom weselny dobrym pomysłem na biznes

Powszechnie wiadomo, że domy weselne cieszą sporym zainteresowaniem, a terminy rezerwacji sal są odległe. Dla przyszłych małżonków czas przygotowywania wesela to przede wszystkich znaczne „odchudzenie” portfela, jednak dla osób prowadzących tego typu działalność to czysty zysk przez cały rok, bowiem na sale weselne trzeba czekać średnio rok, a zdarzają się przypadki, że czas oczekiwania jest jeszcze dłuższy. Stale rosnąca popularność domów weselnych przyciąga więc coraz więcej osób zainteresowanych tym biznesem. Głównym problemem jednak, może być wysoki koszt całego przedsięwzięcia. Zarówno budowa jak i zakup gotowego obiektu wiąże się z ogromnym nakładem finansowym sięgającym miliony złotych, jednak warto mieć na uwadze, że stopa zwrotu z dobrze prosperującego obiektu jest na prawdę atrakcyjna. Odpowiednia lokalizacja, marketing również przyczynią się do sukcesu, który może przynieść inwestycja w dom weselny, jednak z uwagi na wspomniane terminy rezerwacji sal, sukces mimo wszystko, jest gwarantowany.

E-mail: biuro@citihaus.pl

Web: http://www.citihaus.pl

https://www.otodom.pl/wiadomosci/rynek-nieruchomosci/dom-weselny-pomyslem-na-dobry-biznes-id8108.html

Nowy trend na rynku nieruchomości- biura w loftach

Nowy trend na rynku nieruchomości- biura w loftach

Trend na biura w loftach robi się coraz bardziej zauważalny na polskim rynku nieruchomości. Już nie tylko małe firmy doradcze czy pracownie architektoniczne widzą w starych budynkach potencjał na prowadzenie w tym miejscu swojej działalności. Przykładem jest Warszawski kompleks Dzielna 60, który to zmodernizowany i znacznie rozbudowany oferuje aż 20.000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Istny hit, który z pewnością cieszy się ogromnym zainteresowaniem. Niewątpliwą ozdobą kompleksu są duże i stylizowane okna z drewna meranti w kolorze angielskiej zieleni, znajdujące się na parterze, jak i zaskakująca granitowa posadzka położona na dziedzińcu i trakcie głównym. Jednakże, dla komercyjnych inwestycji największą zaletą jest nietypowa przestrzeń, która umożliwia samodzielną samodzielną aranżację pomieszczeń.

Pomysł przyjął się także w jednej z dzielnic Wrocławia, gdzie powstało miniosiedle loftowe na Przedmieściu Oławskim, które oferuje atrakcyjne wnętrza do prowadzenia biznesu i nie tylko. Co więcej, Nowa Papiernia oferuje tylko cztery lokale usługowo-handlowe

o powierzchni, a wszystkie jedynie na sprzedaż.

Industrialny i oryginalny charakter, który wynika z historii starych budynków zachwyca więc wszystkich, zatem można się spodziewać, że coraz więcej takich miejsc przejdzie gruntowny remont i zacznie funkcjonować także jako biurowce.

E-mail: biuro@citihaus.pl

Web: http://www.citihaus.pl

https://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/wiadomosci/nieruchomosci-komercyjne/707781,Biura-w-loftach-nie-brakuje-chetnych-na-biura-w-historycznych-budynkach.html