Dalsze życie przedsiębiorstwa, czyli zarząd sukcesyjny

DALSZE ŻYCIE PRZEDSIĘBIORSTWA, CZYLI ZARZĄD SUKCESYJNY

W dniu 25 lipca 2018 r. Prezydent RP podpisał ustawę, która dla wielu przedsiębiorców może być istotna. Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. wprowadza bowiem zarząd sukcesyjny, który pozwoli przedsiębiorcom na powołanie zarządcy sukcesyjnego, który prowadzić będzie bieżące sprawy w firmie po śmierci właściciela.

Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o zarządzie sukcesyjnym przedsiębiorstwem osoby fizycznej ma na celu uregulowanie zasad tymczasowego zarządzania przedsiębiorstwem po śmierci przedsiębiorcy, który prowadził jednoosobową działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o działalności Gospodarczej (CEIDG) o raz kontynuowanie tej działalności.

Wprowadzone zmiany są kluczowe dla osób, które prowadzą małe przedsiębiorstwa i w przyszłości chcieliby przekazać swój mały biznes swoim bliskim. Na chwilę obecną, spadkobiercy nie mogą od tak przejąć przedsiębiorstwa, bowiem nie mogą korzystać m.in. NIP firmy, umów o pracę, zezwoleń czy koncesji, jak również w stosunku do tych osób nie są ważne inne decyzje administracyjne, które wydane zostały na rzecz zmarłego przedsiębiorcy. Ustawa o zarządzie sukcesyjnym przedsiębiorstwem osoby fizycznej ma zapewnić właśnie ciągłość istnienia i funkcjonowania takiego przedsiębiorstwa.

Analizując treść ustawy, by ustanowić zarząd sukcesyjny konieczne będzie powołanie zarządcy sukcesyjnego, wyrażenie zgody osoby powołanej na pełnienie tej funkcji oraz dokonanie wpisu do CEIDG zarządcy sukcesyjnego. Co do zasady, przedsiębiorca winien dokonać powyższych jeszcze za swego życia. Dlaczego co do zasady? Mianowicie, ustawa wprowadza wyjątek, kiedy możliwe jest ustanowienie zarządcy sukcesyjnego już po śmierci przedsiębiorcy.

Zgodnie z art. 9 ustawy, przedsiębiorca może powołać zarządcę sukcesyjnego w ten sposób, że: wskaże określoną osobę do pełnienia funkcji zarządcy sukcesyjnego albo zastrzeże, że z chwilą jego śmierci wskazany prokurent stanie się zarządcą sukcesyjnym. Z kolei, jeżeli przedsiębiorca nie złożył wniosku o wpis do CDEIG zarządcy, wówczas po jego śmierci zarząd sukcesyjny może zostać ustanowiony wyłącznie w wyniku powołania zarządcy na podstawie art. 12. I to jest właśnie wyjątek od ogólnej zasady, bowiem art. 12 tej ustawy wskazuje, że jeżeli zarząd sukcesyjny nie został ustanowiony z chwilą śmierci przedsiębiorcy, po śmierci przedsiębiorcy zarządcę sukcesyjnego może powołać:

1. małżonek przedsiębiorcy, któremu przysługuje udział w przedsiębiorstwie w spadku, lub

2. spadkobierca ustawowy przedsiębiorcy, który przyjął spadek, albo

3. spadkobierca testamentowy przedsiębiorcy, który przyjął spadek, albo zapisobierca windykacyjny, który przyjął zapis windykacyjny, jeżeli zgodnie z ogłoszonym testamentem przysługuje mu udział w przedsiębiorstwie w spadku.

Kolejne ustępy art. 12 są równie istotne, bowiem wskazuję, że p o uprawomocnieniu się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, zarejestrowaniu aktu poświadczenia dziedziczenia albo wydaniu europejskiego poświadczenia spadkowego zarządcę sukcesyjnego może powołać wyłącznie właściciel przedsiębiorstwa w spadku. Dalej, do powołania zarządcy sukcesyjnego w przypadku, o którym mowa w ust. 1 albo 2, wymagana jest zgoda osób, którym łącznie przysługuje udział w przedsiębiorstwie w spadku większy niż 85/100. Co więcej, powołanie zarządcy sukcesyjnego w przypadku, o którym mowa powyżej, oraz zgoda każdej z osób , tórym łącznie przysługuje udział w przedsiębiorstwie w spadku większy niż 85/100 wymagają zachowania formy aktu notarialnego.

Mając powyższe na uwadze można zauważyć, iż ustanowienie zarządcy jeszcze za życia przedsiębiorcy pozwoli uniknąć wielu formalności, ale i kosztów. Wyznaczenie zarządcy po śmierci spadkodawcy nie może się odbyć bez udziału notariusza, a to jak wiadomo- wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Co ciekawe, ustanowienie zarządcy sukcesyjnego będzie możliwe również w razie zawieszenia działalności gospodarczej.

Wymagania co do osoby zarządcy nie są wygórowane. Zgodnie z art. 8 ustawy, na zarządcę sukcesyjnego może być powołana osoba fizyczna, która ma pełną zdolność do czynności prawnych. Nie może pełnić funkcji zarządcy sukcesyjnego osoba, wobec której prawomocnie orzeczono: zakaz prowadzenia działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 373 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe (Dz. U. z 2017 r. poz. 2344 i 2491 oraz z 2018 r. poz. 398, 685, 1544 i 1629), lub środek karny albo środek zabezpieczający w postaci zakazu prowadzenia określonej działalności gospodarczej, obej- mującego działalność gospodarczą wykonywaną przez przedsiębiorcę lub działalność gospodarczą w zakresie zarządu majątkiem.

Funkcję zarządcy sukcesyjnego w jednym czasie może pełnić tylko jedna osoba. Jednakże, art. 11 ust. 2 ustawy przewiduje możliwość powołania zarządcy sukcesyjnego na wypadek, gdyby zarządca sukcesyjny powołany w pierwszej kolejności zrezygnował z pełnienia tej funkcji albo nie mógł jej pełnić z powodu śmierci, ograniczenia lub utraty zdolności do czynności prawnych, odwołania go przez przedsiębiorcę albo uprawomocnienia się orzeczenia o zakazie, kiedy to wobec osoby powołanej prawomocnie orzeczono zakaz prowadzenia działalności, środek karny albo środek zabezpieczający w postaci zakazu prowadzenia określonej działalności gospodarczej, obej- mującego działalność gospodarczą wykonywaną przez przedsiębiorcę lub działalność gospodarczą w zakresie zarządu majątkiem. Powołanie takiego zarządcy sukcesyjnego, następuje z chwilą rezygnacji zarządcy sukcesyjnego powołanego w pierwszej kolejności, jego śmierci, ograniczenia lub utraty przez niego zdolności do czynności prawnych, jego odwołania przez przedsiębiorcę albo uprawomocnienia się orzeczenia o zakazie, o którym mowa powyżej.

Instytucja zarządu sukcesyjnego jest rozwiązaniem tymczasowym. Daje bowiem następcom prawnym czas na podjęcie decyzji co do dalszych losów firmy, tj. czy zamierzają kontynuować działalność, a może postanowią jednak sprzedać firmę. W tym jednak czasie, ustanowiony zarządca sukcesyjny obejmuje prowadzenie przedsiębiorstwa z dodaniem oznaczenia „w spadku” oraz uzyskuje umocowanie do czynności sądowych i pozasądowych związanych z jego prowadzeniem. Istotne jest, że zarządca dokonuje czynności zwykłego zarządu w sprawach wynikających z prowadzenia przedsiębiorstwa w spadku. Zarządca sukcesyjny dokonuje czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu za zgodą wszystkich właści- cieli przedsiębiorstwa w spadku, a w przypadku braku takiej zgody – za zezwoleniem sądu.

Ciekawe jest jednak to, że zgodnie z art. 32 ustawy, za zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w spadku, a więc przez zarządcę, solidarną odpowiedzialność ponoszą właściciele przedsiębiorstwa w spadku. Dalej, art. 33 ust. 1 stanowi, że co do zasady, zarządca sukcesyjny nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania zaciągnięte na rachunek właściciela przedsiębiorstwa w spadku. Uregulowanie to jest dosyć niebezpieczne, bowiem w praktyce może wyglądać to tak, że to właśnie spadkobiercy będą odpowiadać całym swoim majątkiem za wszystkie zobowiązania, które zaciągnie zarządca w okresie prowadzenia firmy, np. weźmie kredyt, który nie będzie spłacany, a o którym nawet nie będą wiedzieć. Jednakże, zarządca sukcesyjny ponosi jednak odpowiedzialność osobistą wobec spadkobierców. – Jeżeli któryś spadkobierca udowodni, że pod rządami zarządcy firma ma gorsze wyniki i sąd przyzna rację, że taka sytuacja jest konsekwencją błędów zarządcy – spadkobiercy mogą dochodzić od niego wyrównania ich strat.

Powołana instytucja ma jednak więcej zalet, aniżeli wad. Ustanowiony zarządca, po śmierci przedsiębiorcy będzie osobą upoważnioną do wykonywania umów, tj. będzie mógł swobodnie realizować zlecenia, wykonywać usługi, dostawy czy płatności, co oznacza- że nie będzie żadnego przestoju w funkcjonowaniu firmy.

Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. jest dobrym rozwiązaniem. Takie zdanie wyraża znaczna większość przedstawicieli małych firm rodzinnych, bowiem instytucja zarządcy sukcesyjnego ułatwi kontynuowanie działalności. Istotne jest to, że już teraz prowadzący działalności mogą już zaplanować to wyjście awaryjne i ustanowić zarządcę jeszcze za życia.

Web: www.citihaus.pl

E-mail: biuro@citihaus.pl

Reklamy

Klauzule wyłączności w umowach pośrednictwa

KLAUZULE WYŁĄCZNOŚCI W UMOWACH POŚREDNICTWA

Ostatnimi czasy coraz częściej można spotkać się w umowach z klauzulą wyłączności, która u wielu konsumentów wzbudza pewien niepokój. Czy uzasadniony? Zależy. Jeżeli uważnie przeczytamy warunki danej umowy, jesteśmy pewni co do dokonania danej czynności to umowa na wyłączność nie powinna być dla nas czymś niepokojącym.

Z pojęciem umowy „na wyłączność” spotkać się możemy przede wszystkim w umowach pośrednictwa nieruchomościami. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zgodnie z art. 179b. Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2. nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3. najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;

4. innych niż określone w pkt 1–3, których przedmiotem są prawa do

nieruchomości lub ich części.

Jeszcze nie tak dawno, wyżej wskazana ustawa w art. 180 ust. 3 regulowała, że umowa w obrocie nieruchomościami może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy, z odpowiednim zastosowaniem art. 550 kc. Dziś tego przepisu już nie ma, ale to nie oznacza, iż zastrzeżenie to przestało byś stosowane w omawianych w niniejszym artykule umowach. Przytoczyć zatem warto treść art. 550 kc, który stanowi, że jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu. Z drugą regulacją odnoszącą się do klauzuli wyłączności napotykamy się również na gruncie kodeksu cywilnego w art. 761. § 2, który stanowi, że jeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Dający zlecenie obowiązany jest w rozsądnym czasie zawiadomić agenta o zawarciu takiej umowy.

Istotne jest to, że wyżej wskazanego przepisu art. 550 kc nie można odnosić wprost do umów pośrednictwa, bowiem dotyczy on innego stosunku, mianowicie umowy sprzedaży. Jeżeli jednak chcemy zawrzeć umowę z klauzulą na wyłączność w umowie pośrednictwa, należy dokonać pewnej transmisji i dopasować treść art. 550 kc do stosunku pośrednictwa.

Przytoczyć w tym miejscu warto orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2010 r. w sprawie o sygn. V CSK 464/09, w którym to podkreślono, że „ umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. Strony Umowy pośrednictwa mogą swobodnie ułożyć swoje warunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego”.

W treści umowy pośrednictwa nie można w ogóle wyłączyć możliwości samodzielnej sprzedaży bądź kupna nieruchomości przez klienta. Możemy jednak uregulować w taki sposób stosunek, by klient oświadczył, że w czasie trwania umowy pośrednictwa nie będzie podejmował samodzielnie czynności związanych z przedmiotem tej umowy, bowiem zgodnie z art. 353 1 kc, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zatem, co do zasady- wspólnie z klientem możemy dojść do istotnych aspektów umowy pośrednictwa i ułożyć w taki sposób stosunek pośrednictwa, jaki będzie wg nas najlepszy.

Istotne jest jednak to, że status konsumenta zapewnia dużą ochronę dla osób fizycznych w obrocie nieruchomościami, ale i nie tylko. Należy więc mieć na uwadze, iż są pewne wzorce klauzul niedozwolonych, których należy unikać w każdej umowie. Przykładowo, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazał, iż „Niedopuszczalna jest sytuacja, w której konsument musi zapłacić pośrednikowi kwotę wynagrodzenia (prowizji) przysługującego pośrednikowi w przypadku wykonania umowy pośrednictwa, gdy konsument znajduje na własną rękę kontrahenta i doprowadza do sprzedaży nieruchomości. Pośrednik otrzymywałby bowiem wówczas od konsumenta pełne wynagrodzenie, mimo iż nie podjął się dalszych czynności zmierzających do wykonania umowy. Przywołane przykładowo klauzule umowne stwarzają taką właśnie możliwość, którą jednak należy wykluczyć z uwagi choćby na treść wspomnianego art. 3853 pkt. 22 k.c. Urząd stoi na stanowisku, że umowa pośrednictwa na wyłączność jest umową, której istotą jest wyłączność pośrednictwa przy sprzedaży (najmie, dzierżawie) nieruchomości, a nie wyłączność sprzedaży (najmu, dzierżawy) nieruchomości. W tym sensie kwestionowany zapis myli pojęcie pośrednictwa z pojęciem uczestnictwa pośrednika w transakcji. Wyłączność w umowie pośrednictwa oznacza, że zamawiający nie będzie korzystał z usług innych pośredników – a zatem nie dostarczy swojej oferty innym pośrednikom, nie oznacza to jednak, że nie będzie miał możliwości zawarcia samodzielnie umowy głównej, gdyż konsument działając samodzielnie nie pośredniczy – nie można więc mówić o naruszeniu umowy pośrednictwa na wyłączność, gdy do zawarcia umowy głównej dochodzi bez udziału pośrednika, na skutek działań własnych konsumenta”.

W orzecznictwie również możemy odnaleźć podobne stanowisko, a mianowicie, iż „w ocenie sądu przyznanie zgodnie z umową wynagrodzenia pośrednikowi w przypadku zawarcia umowy z nabywcą samodzielnie znalezionym przez zamawiającego (pozwaną), oznaczałoby przyznanie pośrednikowi korzyści za rezultat osiągnięty przez drugą stronę i oznaczałoby obciążenie obowiązkiem zapłaty zamawiającego, czyli pozwaną, za czynności, które sama wykonała. Przyjąć zatem należy, iż wynagrodzenie wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności należy się pośrednikowi tylko wtedy, gdy dojdzie do zawarcia umowy w wyniku starań pośrednika. Klauzula wyłączności nie uprawnia zaś do żądania wynagrodzenia w sytuacji, gdy zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika – tak, jak to miało miejsce w niniejszej sprawi” (wyrok SR w Gdyni z 29.09.2015 r. I C 835/15).

Mając zatem na uwadze, iż zawarcie w umowie zapisów o treści podobnej powyżej może sprawić, iż pośrednik poniesie odpowiedzialność. Nie jest jednak tak, że pośrednik w żaden sposób nie może zabezpieczyć swego interesu. Jak najbardziej może, a to za pomocą kary umownej bądź odszkodowania. Istotne jest jednak, by kara umowna była wyższa niż świadczenie główne wynikające z umowy- a więc wynagrodzenie pośrednika. Jeżeli chodzi o odszkodowanie, podstawą ewentualnych roszczeń odszkodowawczych będzie w tym przypadku art. 471 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada.

Reasumując, klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa nie może uprawniać pośrednika do otrzymania wynagrodzenia zawsze w przypadku sprzedaży nieruchomości, nawet w przypadku samodzielnie poczynionych czynności przez klienta, ale klauzula ma na celu zagwarantować, że przy czynnościach kupna czy sprzedaży to tylko ten pośrednik będzie pośredniczył. Czy jest zatem powód, by mieć obawy co do klauzuli wyłączności? Z pewnością nie, jeżeli nie zawiera zastrzeżenia, że w przypadku sprzedaży bądź kupna nieruchomości z pominięciem pośrednika, wynagrodzenie także jest należne, a my jesteśmy pewni, by daną czynność zlecić i to właśnie tej, a nie innej osobie.

Web: http://www.citihaus.pl

E-mail: biuro@citihaus.pl

Mieszkania komunalne-co warto wiedzieć?

MIESZKANIA KOMUNALNE- CO WARTO WIEDZIEĆ ?

Mieszkania komunalne wielu z nas kojarzy się jeszcze z dawnym ustrojem komunistycznym, który od wielu lat już w Polsce nie obowiązuje. Z pewnością, zachowały się pewne jego elementy i takim przykładem mogą być właśnie lokale, które znajdują się w zasobach mieszkaniowych gminy.

W Polsce każda gmina posiada swój zasób mieszkaniowy- większy lub mniejszy. Wszystko to zależy od środków, jakimi dysponuje. Gmina, posiadając osobowość prawną może nabywać lokale w drodze kupna, jak również je budować. Jednym z ustawowych zadań nałożonych na gminę jest gminne wspieranie budownictwa mieszkaniowego, o czym mówi art. 7 ust. 1 pkt 7 Ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.

Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty- gminy należy do jej zadań własnych, jednak wyżej wskazana ustawa określa zadanie wspieranie budownictwa mieszkaniowego jako obowiązkowe. Zatem, każda gmina na terenie Polski powinna tworzyć, utrzymywać, udostępniać lokale mieszkalne.

Mieszkania komunalne to właśnie lokale, które należą do zasobu mieszkaniowego danej gminy. Właścicielem każdego z lokali jest gmina, która na podstawie umowy wynajmuje nieruchomość mieszkańcom gminy, którzy spełniają określone ustawą kryteria. Mieszkania te cieszą się ogromnym zainteresowaniem z uwagi na niski czynsz mieszkania, bowiem przyznanie takiego lokalu stanowi swego rodzaju formę pomocy społecznej. Co to może oznaczać? Mianowicie to, że nie jest to mieszkanie dostępne dla wszystkich i można powiedzieć, że trzeba mieć sporo szczęścia by przydział trafił się właśnie nam. Kolejki w gminach są długie, a rocznie lokale te otrzymuje niecałe 16% oczekujących.

Istotne jest to, że każda gmina na terenie Polski samodzielnie określa kryteria, na podstawie których przyznaje prawa do lokali komunalnych, gdyż jak wspomniano wyżej- realizuje w tym przedmiocie swoje zadania własne. Jednakże, warunki, które trzeba spełniać w każdej gminie to:

1) być mieszkańcem danej gminy- a więc, mieć miejsce zamieszkania a najlepiej to meldunek,

2) konieczne jest spełnienie określonego kryterium dochodowego- dochody te nie mogą być zbyt wysokie, ale muszą gwarantować, że opłacany będzie czynsz mieszkania.

Są to główne przesłanki ubiegania się o lokal komunalny w każdej gminie, ale nie jedyne. Ważne jest również to, że starając się o przyznanie lokalu komunalnego nie możemy posiadać praw do innej nieruchomości.

Mieszkańcy, ubiegający się o prawo do mieszkania komunalnego zapisywani są na listy, które w każdej gminie robią się coraz dłuższe. Co istotne, miejsce na liście jest zależne od liczby zdobytych punktów, która punktacja powinna znajdować się w uchwale rady gminy. Przykładowo, punkty mogą być przyznane za okres oczekiwania- a więc, im więcej się czeka, tym więcej ma się punktów

Dostępność lokali komunalnych w gminach nie jest duża. Same mieszkania komunalne stanowią ok 8% zasobów mieszkaniowych w Polsce, a co istotne- większość przyznanych już lokali jest w posiadaniu wynajmujących już od pokoleń. Pomimo, iż mieszkanie to nie jest własnością najemcy i nie podlega ogólnym zasadom dziedziczenia, to w przypadku śmierci osoby uprawnionej do danego lokalu, prawo to przechodzi na oznaczone osoby.

Procedurę wstąpienia w najem mieszkania komunalnego po śmierci najemcy reguluje Kodeks cywilny. Artykuł 691. § 1 stanowi, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, czyli mowa tu przykładowo również o konkubinacie. Wiele wątpliwości rodzi właśnie to, kim jest osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. W tej sprawie wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 28 listopada 2012 r. wskazał, że „Osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą – w rozumieniu art. 691 § 1 k.c. – jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą; także osoba tej samej płci” (uchwała SN z dnia 28.11.2012 r. sygn. akt III CZP 65/12). W wyżej wspomnianym orzeczeniu Sąd Najwyższy podkreślił, iż w opisie normatywnym wspólnego pożycia z najemcą ustawodawca pominął przymiotnik „małżeńskie”, precyzujący charakter i cechy tego pożycia. W uzasadnieniu uchwały czytamy, że „Pojęcie „wspólne pożycie” należy do języka prawnego i prawniczego. Jest używane, a niekiedy wręcz opisywane w wielu aktach prawnych z różnych dziedzin prawa prywatnego i publicznego, a także w doktrynie i judykaturze, wzwiązku z czym ma ugruntowaną konotację w odniesieniu do małżonków oraz osób odmiennej płci niebędących małżeństwem; oznacza szczególnego rodzaju więź emocjonalną, fizyczną (cielesną) i gospodarczą, obejmującą niekiedy także inne elementy, wśród których można wymienić wspólne zamieszkanie, niekonieczne zresztą dla trwania tej więzi, ale jednoznacznie ją umacniające. Przyjmuje się, że w niektórych sytuacjach dla trwania tej więzi nie jest nieodzowne – z różnych powodów – istnienie łączności cielesnej, zwłaszcza wtedy, gdy sama więź emocjonalna jest szczególnie silna i zespalająca, do tego stopnia, że zastępuje związki fizyczne lub kompensuje ich brak. Trzeba podzielić pogląd, że wobec braku w art. 691 k.c. obostrzenia pojęcia „wspólne pożycie” przydawką „małżeńskie”, a więc wobec oczywistego zerwania powiązania tego pojęcia z wzorcem pożycia w małżeństwie, przepis art. 691 k.c. ma zastosowanie nie tylko do związków heteroseksualnych niepołączonych węzłem małżeńskim (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 99/09), ale także do związków homoseksualnych, w których tworzą się takie same więzi jak między konkubentami”. Wskazana uchwała jest jednym z ważniejszych orzecznictw Sądu Najwyższego dotyczących związków homoseksualnych bowiem wskazuje, iż osobą bliską dla najemcy może być jej partner tej samej płci, a jeżeli zamieszkiwał z nim faktycznie do dnia śmierci to ma prawo do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym. Warunkiem istotnym jest jednak, by osoby wskazane w ustawie stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691. § 2 kpc). Z kolei, w razie braku osób wymienionych w powyżej stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Wspomnieć należy, że nie jest też tak, że zamieszkująca z najemcą osoba wstępuje w stosunek najmu po zmarłym i nie musi spełniać innych ustawowych przesłanek, z którymi wiąże się przydział mieszkania komunalnego. Przed przyznaniem prawa do najmu danego lokalu komunalnego samorządy prowadzą wywiad środowiskowy, by zorientować się, czy przyszły najemca rzeczywiście mieszkał w danym lokalu. Bliskie najemcy osoby, które zamieszkiwały również dany lokal będą zobowiązane nadto, to przedstawienia zaświadczenia o swych zarobkach. Taka procedura ma na celu uniknięcia nadużyć przez osoby zajmujące dany lokal komunalny, a które to mogą sobie pozwolić na wynajem innego mieszkania na zasadach komercyjnych. Jest to o tyle istotne, z uwagi na małą liczbę dostępnych mieszkań komunalnych, które są dostępne na rynku.

Warto również nadmienić, iż zdarza się również tak, że gminy postanawiają sprzedać lokale stanowiące jej zasób mieszkaniowy najemcom. Przejęcie mieszkania na własność jest dosyć atrakcyjne, a cenę ustala rzeczoznawca majątkowy. Jednakże, o wykup mieszkania mogą starać się wyłącznie osoby, które nie zalegają z czynszem, a mieszkanie przeznaczone do wykupu ma dobry stan techniczny.

Jak wspomniano powyżej, gminy nie dysponują wystarczającą liczbą mieszkań komunalnych, a listy oczekujących są nieskończenie długie. Powyższe stało się przyczyną wielu nadużyć w gminach i nieracjonalnym gospodarowaniem tego typu lokalami. Dlatego też stało się głośno o nadchodzącej nowelizacji przepisów- Ustawy z dnia 22 marca 2018 r. mianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw.

Dla wielu osób dobrą wiadomością może być fakt, iż wyżej wskazana nowelizacja obejmie tylko nowe umowy najmu lokali mieszkalnych zawierane z gminą. Wcześniejsze umowy zachowają swą ważność na okres, na który zostały zawarte.

Jedną z ważnych zmian wprowadzonych ustawą z dnia 22 marca 2018r. jest obowiązek składania deklaracji o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz oświadczenie o braku tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Osobom, którym przyznano prawo do mieszkania komunalnego będą zobowiązani co 2,5 roku przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego.

Na podstawie nowelizacji, osoby bliskie najemcy, które zamieszkiwały z nim do dnia jego śmierci będą zobowiązane w ciągu 3 miesięcy od dnia śmierci złożyć wniosek o zawarcie nowej umowy najmu. Jeśli tego nie zrobią, pożegnają się z lokalem, bo ich roszczenie o zawarcie umowy wygaśnie z mocy prawa. Jeśli zaś zdążą, gmina będzie musiała w ciągu pół roku odpowiedzieć na ich wniosek. Urzędnicy mogą jednak przyznać im lokal mniejszy lub w innej lokalizacji.

Istotne jest również to, że z chwilą wejścia tej ustawy gminy dokonają urealnienia opłat czynszowych, w tym opłat eksploatacyjnych i konserwatorsko-remontowych, a co za tym idzie- czynsz najmu lokali komunalnych wzrośnie. Co więcej- jak stanowi treść ustawy, że jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji jest wyższy niż dochód określony na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 2, dotyczących wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas oznaczony, wysokość czynszu ustala się, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego” (art. 21c ust. 5 ww ustawy).

Zmian jest wiele, a uchwalone rozwiązania pozwolą zapewnić rozważną politykę przyznawania mieszkań. Zmiany te są sprawiedliwe dla wielu, którzy od lat oczekują na przydział lokalu komunalnego i pozwolą z pewnością zapobiegać dalszym nadużyciem. Są nadto spore szanse, że w niedługim czasie wiele mieszkań tego typu się zwolni, a osoby na pierwszych miejscach listy wkrótce otrzymają prawo do jednego z nich.

Web: http://www.citihaus.pl

E-mail: biuro@citihaus.pl

JAK ZERWAĆ UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ KUPNA-SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI?

JAK ZERWAĆ UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ KUPNA-SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI?

Z pojęciem „umowa przedwstępna” większość z nas spotkała spotkała już, a to przy okazji zawierania umowy z deweloperem, czy też przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym. Umowa przedwstępna znajduje zastosowanie w sytuacji, kiedy strony umowy wyrażają chęć przystąpienia do konkretnej transakcji, która z różnych przyczyn może zostać sfinalizowana dopiero w przyszłości. Odnosząc się więc wyłącznie do umowy przenoszącej własność nieruchomości, umowa przedwstępna pełni funkcję zabezpieczającą interes sprzedającego, a kupującemu m.in. zapewnia czas potrzebny do uzyskania kredytu.

Artykuł 389. § 1. Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Istotne jest więc to, że umowa przedwstępna wiąże obie strony czynności już od momentu uzgodnienia warunków transakcji do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc umowy kupna-sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W tym przypadku, stanowi swego rodzaju zabezpieczenie roszczeń stron w przypadku ewentualnego wycofania się z uzgodnionych warunków.

Przytoczyć możemy stanowisko Sądu Okręgowego Warszawa- Praga w Warszawie, który w wyroku z dnia 24.01.2014r. (sygn.akt III C 1531/11) podkreślił, że „Umowa przedwstępna przygotowuje i zapewnia dojście do skutku umowy stanowczej, której zawarcie w danym momencie nie jest, z jakichś powodów, możliwe lub dogodne, ale zarazem strony podjęły już decyzję co do zawarcia tej umowy – istnieje porozumienie co do istotnych jej postanowień –art. 389 § 1 k.c.. Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest zatem stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa, zostanie zawarta. Stosunek prawny łączący kontrahentów umowy przedwstępnej charakteryzuje się tym, iż postanowienia umowy przyrzeczonej są ustalone w umowie przedwstępnej. Treść oświadczeń woli składanych przez strony w zamiarze zawarcia umowy przyrzeczonej jest więc z góry określona”. Z kolei, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 maja 2015 r. podkreślił, iż „Źródłem roszczenia o przeniesienie własności może być tylko umowa przedwstępna, zawarta w formie przewidzianej dla ważności umowy przyrzeczonej, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia umowy przenoszącej własność (art. 389 w związku z art. 390 § 2 KC), bądź umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zawarta w formie, od zachowania której zależy jej ważność (art. 157 w związku z art. 73 KC). Nie ma innych konstrukcji prawnych, jak tylko koncepcja umowy przedwstępnej przeniesienia własności oraz koncepcja umowy o przeniesienie własności ze skutkiem zobowiązującym, w ramach których można by skutecznie wskazywać na materialnoprawną podstawę zobowiązania umownego, z którego wywodzi się roszczenie o nakazanie złożenia oświadczenia woli co do przeniesienia własności” (wyrok SN z dnia 7 maja 2015 r., III PK 124/14). Istotne jest zatem to, że warunkiem możliwości domagania się realizacji umowy przedwstępnej jest zachowanie przez tę umowę wymogu dotyczącego jej zawarcia w takiej formie, jaka jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej, a więc w przypadku umowy przenoszącej własność nieruchomości- formy aktu notarialnego.

Co zatem w sytuacji, kiedy wyraziliśmy chęć, czy to sprzedaży nieruchomości, czy też jej kupna zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i chcemy się z niej wycofać, bo przykładowo trafiliśmy na inną super okazję albo się po prostu rozmyśliliśmy ?

Jak wspomniano powyżej, warunkiem możliwości domagania się realizacji umowy przedwstępnej jest zachowanie, w omawianym w niniejszym artykule przypadku, formy aktu notarialnego. Jednakże, umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej jest co do zasady ważna, jednakże wyłącznie z tytułu zawarcie umowy przedwstępnej przed notariuszem każdej ze stron przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Powyższe oznacza, iż w sytuacji, kiedy jedna ze stron czynności uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej to druga strona transakcji ma prawo domagać się jej zawarcia przed sądem. W tym wypadku wystarczy do tego prawomocne orzeczenie sądu, zastępujące oświadczenie woli strony, która nie wykonała zobowiązań zawartych w umowie przedwstępnej. Nie jest wtedy już konieczna umowa transakcyjna w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak zawarliśmy umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej to w tej sytuacji, jedna ze stron ma prawo żądać od drugiej strony transakcji, która nie dotrzymała swojego zobowiązania naprawienia szkody poniesionej w wyniku niezrealizowania planowanej transakcji.

Powracając więc do postawionego powyżej pytania dotyczącego odstąpienia od umowy przedwstępnej podkreślić należy, iż możliwość taka istnieje, a skutków odstąpienia należy się w pierwszej kolejności doszukiwać w treści zawartej umowy. Należy zatem, w sposób należyty dokonać analizy umowy. Zdarza się tak, że umowa przewiduje prawo jednej lub obu stron do odstąpienia od umowy. W takiej sytuacji, odstąpienie od umowy może nastąpić w sposób wskazany w tej umowie. Może się również zdarzyć tak, że odstąpienie od warunków umowy będzie ograniczone przykładowo terminem albo będzie związane z zapłatą określonej w umowie sumy. Jeżeli jednak w umowie brak jest informacji odnośnie możliwości odstąpienia od umowy, wówczas stosujemy przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 390. § 1. kc Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Powyższe uregulowanie oznacza, iż odstąpienie od umowy przedwstępnej może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą. Odszkodowanie może obejmować przede wszystkim koszty poniesione podczas przygotowywania transakcji, np. tytułem taksy notarialnej, wynagrodzenia pośrednika, porad prawnych, czy opłat sądowych i urzędowych. Praktyka jednak wykazuje, iż odszkodowanie to przybiera postać utraty zadatku bądź konieczność zapłaty podwójnego zadatku. W większości umów przedwstępnych znajdują się zapisy dotyczące właśnie zadatku. Powyższe więc oznacza, że w sytuacji, kiedy kupujący chce odstąpić od umowy to wówczas sprzedający ma prawo zachować zadatek. Z kolei, jeżeli to sprzedający zdecyduje się się od umowy odstąpić to kupujący ma prawo żądać zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.

Reasumując, warto dokonać wyboru formy umowy przedwstępnej. Zwykła forma pisemna z pewnością pozwoli uniknąć dodatkowych kosztów, które wiążą się z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego, jednakże ta forma umowy w sposób pewny zabezpiecza interes obu stron czynności. Warto mieć jednak na uwadze możliwość rozwiązania umowy w formie porozumienia. Pozwala to rozstać się stronom umowy bez najmniejszych problemów i zakończyć polubownie łączący je stosunek. Wszystko więc zależy od nas i faktycznych chęci zawarcia umowy przyrzeczonej.

web: http://www.citihaus.pl

e-mail: biuro@citihaus.pl

RÓŻNICE, O KTÓRYCH WARTO WIEDZIEĆ: BUDYNEK, BUDOWLA A OBIEKT BUDOWLANY

RÓŻNICE, O KTÓRYCH WARTO WIEDZIEĆ: BUDYNEK, BUDOWLA A OBIEKT BUDOWLANY

Prawo budowlane to dla wielu coś, czego do końca życia nie będą mogli w stanie pojąć. Zawiłość

i nie zrozumiałość przepisów sprawia, że częściej sięga się po pomoc specjalistów w tej dziedzinie. Wiele pojęć, z którymi ma się do czynienia w prawie budowlanym brzmi praktycznie tak samo,

a co się okazuje- oznaczają całkiem co innego.

I tak natrafiamy się na pojęcia: budynek, budowla, obiekt budowlany. Pan Kowalski rzekłby, że jest to z pewnością jedno i to samo. A jednak! Różnice są i to nie takie małe.

Definicję „budynku” odnaleźć można w art. 3 pkt 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, na gruncie której jest to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Patrząc na powyższą definicję można uznać, iż budynkiem jest dom- ma bowiem fundamenty i oczywiście dach.

W prawie budowlanym spotykamy się również z pojęciem budynek mieszkalny jednorodzinny, który w rozumieniu wspomnianej ustawy to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Zatem, nasz dom z pewnością jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Co więcej, pojęcie to pojawia się również w Kodeksie cywilnym, a mianowicie w art. 46. § 1., który brzmi: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Powyższe więc oznacza, iż na gruncie przepisów prawa budynek może stanowić nieruchomość, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W prawie budowlanym ustalenie trwałego połączenia z gruntem ma istotne znaczenie, a to przede wszystkim w kwestii obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę- to cecha przyporządkowana wyłącznie budynkowi. Tak sobie jak fundamenty- bez fundamentów nie ma budynków. Podsumowując- jeżeli obiekt nie ma fundamentów i bądź lub nie jest trwale z gruntem związany, nie jest budynkiem, ale może być np. budowlą.

I tu spotykamy się z kolejnym pojęciem „budowla”. W rozumieniu ustawy Prawo budowlane „budowla” oznacza każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. I zaczynają się schodzi. Zatem, budowla- jeżeli nie jest to budynek, ani obiekt małej architektury to więc czym?

Przedstawmy więc może pokrótce czym jest obiekt małej architektury. Artykuł art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego wskazuje, iż jest to niewielki obiekt, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Zatem, budowla jest czymś pomiędzy budynkiem- domem jednorodzinnym a obiektem małej architektury- np. posągiem. Znów nie stało się nic jaśniejsze, aniżeli na początku niniejszego wywodu. Można przytoczyć w tym miejscu stanowisko WSA w Kielcach (wyrok WSA w Kielcach z dnia 24 maja 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 172/12), który wskazał, iż cechą różnicującą budynki od budowli lub obiektów małej architektury jest m.in. wydzielenie pewnej przestrzeni przez przegrody budowlane. Funkcjonalnie za takie przegrody należy uznać ściany danego obiektu budowlanego. Przepisy prawa wymagają bowiem, aby przegrody miały charakter budowlany czyli były związane z budowlą, a ponadto muszą wydzielać budynek z przestrzeni – mają zatem spełniać funkcję odgrodzeniową, oddzielającą wnętrze budynku od przestrzeni zewnętrznej. Obiekt budowlany posiadający przegrody budowlane spełniające tylko inne funkcje niż odgrodzeniowe nie może być uznany za budynek. Istotne jest bowiem konstrukcyjne i funkcjonalne przeznaczenie przegród. Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 27 stycznia 2009 r.1 przyjął mianowicie, że obiekty budowlane, które nie są trwale związane z gruntem, mogą być na gruncie u.o.p.l. jedynie budowlami.

Przykładem budowli może być zatem: wiadukty, tunele, mosty, lotniska, oczyszczalnie ścieków, kładowiska odpadów, stacje uzdatniania wody.

Mając już wyobrażenie jak wygląda budynek a budowla bez trudnu pojmiemy, czym jest więc „obiekt budowlany”. Mianowicie, ilekroć w prawie budowlanym mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Bardziej precyzyjna definicja zawarta jest w Ustawie z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych, gdzie art. 2 pkt 5d stanowi, iż przez obiekt budywolany należy rozumieć wynik całości robót budowlanych w zakresie budownictwa lub inżynierii lądowej i wodnej, który może samoistnie spełniać funkcję gospodarczą lub techniczną.

Ciekawostką mogą być dla niektórych kwestie opodatkowania. Podatek od nieruchomości obciąża budynki i budowle. Różnica tkwi jednak w wysokości podatku. W tym miejscu przytoczyć należy orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 13 grudnia 2017 r. ( sygn. akt SK 48/15), w którym to Trybunał Konstytucyjny[2] orzekł, że art. 1a ust. 1 pkt 2 u.o.p.l. (a zatem wskazujący definicję legalną budowli ) w zakresie, w jakim umożliwia uznanie za budowlę obiektu budowlanego, który spełnia kryteria bycia budynkiem, przewidziane w art. 1a ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, jest niezgodny z zasadą szczególnej określoności regulacji daninowych, wywodzoną z Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Trybunał podkreślił również istnienie obowiązku jasnego formułowania stanowionych przez ustawodawcę regulacji. Przypomnijmy w tym miejscu, że podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku jest ukształtowana odmiennie dla budynku oraz budowli, stąd duża dowolność organów w podejściu do kwestii ich rozróżnienia oraz klasyfikacji nasuwała uzasadnione wątpliwości. W uzasadnieniu wskazano, iź przy uznaniu prawidłowości przeciwnej praktyki doszłoby do ukształtowania rozszerzającej wykładni definicji budowli, powodując zarazem zwężającą wykładnię definicji budynku, co stanowić mogłoby nieakceptowalną ingerencję w treść przepisów ustawowych.

Omijając przepisy podatkowe uznać należy, iż omawiane pojęcia pomimo, iż w samym brzmieniu mogą nie różnić się niczym, tak w rozumieniu prawa budowlanego różnią się między sobą kolosalnie. Zatem, nasz dom jednorodzinny jest budynkiem, bo nie jest budowlą, a lotnisko jest budowlą bo nie jest budynkiem. Proste!

Web: http://www.citihaus.pl

E-mail: biuro@citihaus.pl

Zachowek przy darowiźnie

ZACHOWEK PRZY DAROWIŹNIE

Zasadą jest, że nabycie spadku po zmarłym krewnym następuje na podstawie testamentu spadkodawcy bądź na podstawie dziedziczenia ustawowego. Zdarza się jednak tak, że w sporządzony testamencie testator pominął osoby mu najbliższe, przykładowo małżonkę, która dziedziczyła by z mocy ustawy i całość swego spadku przekazał komuś innemu. W takiej sytuacji, osoba pokrzywdzona ma prawo żądania od spadkobierców wskazanych w testamencie zapłaty zachowku. Zdarzają się również sytuacje, kiedy to osoba bliska cały swój majątek darowała jeszcze za życia komu innemu. Czy w takiej sytuacji należy się również zachowek ?

Instytucje zachowku w prawie polskim reguluje art. 991. § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału. W przywołanym powyżej przepisie mamy dalej § 2, który stanowi, że jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia. Ugruntowane orzecznictwo wskazuje, że „celem zachowku jest ochrona interesów majątkowych najbliższych członków rodziny spadkodawcy wymienionych w art. 991 § 1 k.c. przez zapewnienie im, niezależnie od woli spadkodawcy, a nawet wbrew jego woli, roszczenia pieniężnego odpowiadającego określonej ułamkowej wartości udziału w spadku, który by im przypadł przy dziedziczeniu ustawowym.” (wyrok SN z dnia 16 czerwca 2016 r., V CSK 625/15).

Zachowek pozwala zatem na ingerencję w wolę spadkodawcy i modyfikację dokonanych przez niego rozporządzeń za życia pominiętym osobom bliskim. Podkreślić należy, iż zachowek należy się nie tylko przy dziedziczeniu testamentowym- o tą korzyść mogą się ubiegać również spadkobiercy ustawowi również w sytuacji, kiedy zmarły nie zostawił testamentu, a za swojego życia dokonał darowizny.

Zasadą jest, że przy ustalaniu prawa do zachowku dolicza się do spadku darowizny uczynione przez spadkodawcę, o czym mowa w art. 993 kc. Wyjątek stanowi art. 944 kc, który stanowi, iż przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku:

1. drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku,

2. darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, kiedy nie miał zstępnych- nie dotyczy to jednak wypadku, gdy darowizna została uczyniona na mniej niż trzysta dni przed urodzeniem się zstępnego,

3. a przy obliczaniu zachowku należnego małżonkowi nie dolicza się do spadku darowizn, które spadkodawca uczynił przed zawarciem z nim małżeństwa.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 marca 2011 r. (sygn. akt III CZP 136/10) wskazał, iż nie ma znaczenia przedmiot darowizny i cel, w jakim została ona dokonana. Co, więcej wartość spadku ustala się według cen z daty orzekania o roszczeniach z tytułu zachowku (tak: uchwała składu 7 sędziów SN z 26 marca 1985 r., III CZP 75/84, OSNCP 1985, nr 10, poz. 147, z glosą A. Mączyńskiego, OSPiKA 1988, nr 2, poz. 27). Art. 995 § 1 k.c. wprost stanowi, że wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalenia zachowku (co do zasady na podstawie opinii biegłego sądowego).

Istotne w sprawie o zachowek jest to, że jeżeli spadkodawca dokonał darowizny wyczerpującej cały spadek, uprawniony do zachowku może dochodzić od obdarowanego roszczenia o zachowek w granicach określonych w art. 1000 k.c., czym orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 2008 r. w sprawie III CSK 255/2007. Przepis art. Art. 1000. kc bowiem stanowi, że § 1. jeżeli uprawniony nie może otrzymać należnego mu zachowku od spadkobiercy lub osoby, na której rzecz został uczyniony zapis windykacyjny, może on żądać od osoby, która otrzymała od spadkodawcy darowiznę doliczoną do spadku, sumy pieniężnej potrzebnej do uzupełnienia zachowku. Jednakże obdarowany jest obowiązany do zapłaty powyższej sumy tylko w granicach wzbogacenia będącego skutkiem darowizny. §2.Jeżeli obdarowany sam jest uprawniony do zachowku, ponosi on odpowiedzialność względem innych uprawnionych do zachowku tylko do wysokości nadwyżki przekraczającej jego własny zachowek. § 3. Obdarowany może zwolnić się od obowiązku zapłaty sumy potrzebnej do uzupełnienia zachowku przez wydanie przedmiotu darowizny. Może więc dojść do takiej sytuacji, kiedy to osoba zmarła nie miała żadnego majątku w chwili śmierci, a mimo to konieczna będzie wypłata zachowku na rzecz osób uprawnionych.

Warto równie pamiętać, iż roszczenie o zachowek przeciwko osobie obdarowanej przedawnia się z upływem lat pięciu od otwarcia spadku, to jest od dnia śmierci osoby, która darowizny dokonała. Istotne jest bowiem to, iż po upływie tego czasu nie będzie możliwe dochodzenie tego roszczenia przed sądem.

Czy istnieje więc możliwość by zabezpieczyć osobę nam równie bliską, którą obdarowało się za życia przed koniecznością wypłaty zachowku na rzecz osób uprawnionych? Co do zasady, niestety nie ma. Jak wspomniano wyżej, wyjątkiem są tylko drobne darowizny, czy te darowizny, które zostały dokonane przed 10 laty, licząc wstecz od momentu śmierci spadkodawcy. Wyjściem co najwyżej jest sytuacja, gdy spadkobiercy, którzy mogliby w przyszłości żądać zachowku od obdarowanego, zrzekną się dziedziczenia. Jest to sposób, który pozwoliłby uniknąć problemów związanych z zachowkiem.

Pewnym sposobem zabezpieczenia ponadto spadkodawcy, który został obdarowany dodatkowo jeszcze za życia zmarłego jest zwolnienie darowizny z zaliczenia na schedę spadkową. Skutkuje to tym, że darowizny nie uwzględnia się przy podziale spadku. Istotne jest w tym przypadku to, by w samej darowiźnie, lub nawet już po jej dokonaniu zastrzeżono powyższe wyłączenie. o daje obdarowanemu tę przewagę nad pozostałymi spadkobiercami ustawowymi, że darowizna nie jest liczona do części spadku, która mu przypadnie. Jest traktowana tak, jakby jej nigdy nie było.

Instytucja zachowku jest o tyle skomplikowana, o ile nie pomyśli się o tej kwestii jeszcze za życia darczyńcy. Istotne, że przykładowo nie dolicza się do spadku majątku przekazanego na podstawie innych umów niż darowizna, np. umowy dożywocia. Nie ma też możliwości żądania zachowku w przypadku, gdy spadkodawca sprzedał składniki swojego majątku. Dlatego warto pamiętać, że istnieją sposoby, by uniknąć wypłaty zachowku, jednakże wszystko zależy od nas, w jaki sposób rozdysponujemy swój majątek.

Web: http://www.citihaus.pl

e-mail: biuro@citihaus.pl

Anonimowość w zarządzaniu spółką-czy jest to możliwe?

ANONIMOWOŚĆ W ZARZĄDZANIU SPÓŁKĄ- CZY JEST TO MOŻLIWE ?

Pośrednia możliwość udziału w prowadzeniu przedsiębiorstwa to coś czego ostatnimi czasy poszukują przedsiębiorcy, chcący zachować anonimowość w biznesie. Warto przybliżyć sobie zatem temat pośrednictwa, bowiem instytucja ta jest istotnym elementem obrotu gospodarczego, a powszechnie wiadomo, że prowadząc biznes, chętniej korzystamy z wyrafinowanych pomysłów i stosujemy zaawansowane konstrukcje prawnofinansowe.

Kontakt powiernictwa, inaczej fiducja to instytucja znana już od czasów starożytnego Rzymu. W prawie rzymskim fiducja była znana jako kontrakt realny, dwustronnie zobowiązujący, niezupełny, polegający na przeniesieniu własności określonej rzeczy na powiernika, zwanego fiducjariuszem, przy czym- powiernik zobowiązywał się postępować z rzeczą w określony sposób oraz przenieść z powrotem – w oznaczonych okolicznościach – własność tej rzeczy na powierzającego. Nazwa kontraktu pochodzi od słowa fides, czyli wzajemne zaufanie, na którym to opierał się stosunek łączący strony. W prawie rzymskim fiducia cum amico contracta polegała głównie na tym, że dłużnik przenosił na wierzyciela własność rzeczy, zawierając jednocześnie z nim umowę, że ponownie przeniesie on własność przedmiotu na dłużnika po upływie terminu lub po osiągnięciu umówionego celu.

Istotne jest to, że główne założenia fiducji w rozumieniu prawa rzymskiego możemy odnaleźć w ówczesnej konstrukcji prawnej umowy pośrednictwa, która polega na nadzorze nad majątkiem lub sprawami innej osoby. Choć regulacji umowy pośrednictwa nie znajdziemy w kodeksie cywilnym, to ukształtowana konstrukcja umowy wykazuje podobieństwo do umowy zlecenia. Za takim stanowiskiem opowiada się również Sąd Najwyższy, który m.in. w wyroku z dnia 18 lutego 2004 r. (sygn. akt V CK 216/03) stwierdził, iż stosunek powiernictwa, jako umowa o dokonywanie czynności prawnych oraz czynności natury faktycznej, wykazuje cechy właściwe umowie zlecenia. Przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie – w przypadku umowy powierniczej zleceniodawcą będzie powierzający, a zleceniobiorcą powiernik. Zatem, umowa powiernicza polega, krótko mówiąc, na zobowiązaniu się Powiernika do świadczenia usług, dotyczących realizacji określonych interesów Powierzającego, który w tym celu dokonuje na jego rzecz przysporzenia. Powyższe oznacza, iż powiernik na mocy zawartej umowy nabywa powierzone mu prawo i uzyskuje upoważnienie do wykonywania uprawnień wynikających z powierzonego prawa. Istotne jest, że wobec osób trzecich Powiernik występuje w imieniu własnym jako podmiot danego prawa, natomiast w stosunku do powierzającego, czyli w relacji wewnętrznej pomiędzy stronami umowy powiernictwa jest związany jej postanowieniami.

Podkreślić należy, że umowa pośrednictwa nie jest skuteczna erga omnes. Oznacza to, że Powierzający nie może powoływać się na treść umowy w stosunku do osób trzecich, a Powiernik nie jest tą umową ograniczony przy dokonywaniu czynności związanych z powierzonym mu prawem. Przykładowo, Powierzający nie może powoływać się na treść stosunku powiernictwa chcąc unieważnić czynność dokonaną przez Powiernika.

Sam stosunek powiernictwa charakteryzuje się tym, że zawiera w sobie zawsze element przeniesienia jakiegoś prawa majątkowego na powiernika, zobowiązania powiernika do odpłatnego, czy też nie wykonywania zarządu tym prawem oraz zobowiązanie powiernika do powrotnego przeniesienia prawa i ewentualnych pożytków w określonych okolicznościach. Istotne jest jednak to, z uwagi na wszechstronność zastosowań powiernictwa, by umowa powiernicza precyzyjnie określała prawa będące przedmiotem umowy, cele jej zawarcia, jak również prawa i obowiązki stron, bowiem zgodnie z treścią art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego, w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Jak słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 7 czerwca 2016 r. (sygn. akt III Aua 1128/15), iż „Cel umowy w rozumieniu art. 65 § 2 k.c. jest określony przez funkcję, jaką strony wyznaczają danej czynności w ramach łączących je stosunków prawnych. Jest to cel zindywidualizowany, dotyczący konkretnej umowy i znany obu stronom. Cel nie musi być wyartykułowany wprost w treści umowy, a może być ustalany na podstawie okoliczności towarzyszących dokonaniu czynności prawnej’. Ze względu jednak na specyfikę umowy powierniczej, warto w umowie zadbać o uregulowanie najmniejszych szczegółów, w tym obowiązków powiernika względem powierzającego. Przytoczyć w tym miejscu również należy stanowisko Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, który w wyroku z dnia 22 listopada 2012 r. (sygn. akt I ACa 477/12) wskazał, iż „przez umowę zarządu powierniczego należy rozumieć taką więź obligacyjną, gdzie jedna z osób (powierzający) – w celu przekazania zarządu – przenosi czasowo i z zastrzeżeniem zwrotu w danych okolicznościach określone prawo lub majątek (jego część) na inny podmiot (powiernika), który staje się doń uprawniony. W literaturze przedmiotu dominuje stanowisko charakteryzujące stosunek powiernictwa przez pryzmat trzech istotnych elementów: 1) przeniesienie jakiegoś prawa majątkowego na powiernika, 2) zobowiązanie powiernika do odpłatnego lub nieodpłatnego wykonywania zarządu tym prawem, 3) zobowiązanie powiernika do powrotnego przeniesienia prawa i ewentualnych pożytków w określonych okolicznościach (vide: System Prawa Prywatnego, tom 9, Prawo zobowiązań – umowy nienazwane pod red. W.J. Katnera, Warszawa 2010 r., k. 329). Z istoty umowy powiernictwa zatem wynika, że obejmuje ona przysporzenie dokonane przez powierzającego na rzecz powiernika oraz zobowiązanie powiernika do określonego postępowania z otrzymanym prawem. Tak więc umowa powiernictwa, chociaż z punktu widzenia kodeksu cywilnego stanowi umowę nienazwaną, musi mieć określony swój przedmiot. Podstawowym założeniem takiej konstrukcji umownej jest to, że powierzający przekazuje jakąś cześć swego majątku powiernikowi w określonym celu gospodarczym. Składniki majątkowe, mające następnie stanowić przedmiot rozporządzania przez powiernika, muszą więc zostać ściśle określone”.

Co do zasady, umowa powiernictwa nie wymaga szczególnej formy jej zawarcia, jednak z uwagi na przysporzenie dokonane przez powierzającego na rzecz powiernika oraz zobowiązanie powiernika do określonego postępowania z otrzymanym prawem warto zadbać o swój interes i zawrzeć przedmiotową umowę w formie pisemnej dla celów dowodowych. Przykładowym wyjątkiem zachowania szczególnej formy umowy jest sytuacja, gdyby przedmiotem umowy powiernictwa było przeniesienie własności udziałów. Wówczas, zgodnie z art. 180 Kodeksu spółek handlowych wymagana jest forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Na gruncie funkcjonowania omawianej instytucji mogą wystąpić trzy rodzaje umów, mianowicie:

1. powiernictwo fiducjarne- prawo własności zostaje przekazane powiernikowi by ten nimi zarządzał w interesie powierzającego,

2. powiernictwo upoważniające- prawo własności pozostaje u powierzającego, który przekazuje powiernikowi wyłącznie uprawnienie do zarządzania majątkiem w swoim imieniu, samemu je tracąc,

3. przywłaszczenie na zabezpieczenie- prawo własności rzeczy ruchomej zostaje przekazane powiernikowi np. pod warunkiem rozwiązującym, którym może być między innymi zaspokojenie wierzytelności.

Istotną kwestią dla obu stron umowy jest uregulowanie w niej kwestii zakończenia trwania umowy. Dla lepszego zabezpieczenia swoich interesów powierzający może zastrzec warunek rozwiązujący w określonych sytuacjach oraz karę umowną, która odsunie powiernika od nieuczciwych praktyk. Jeżeli natomiast z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania tej umowy, powierzający poniesie szkodę, która nie jest następstwem okoliczności, za które powiernik nie ponosi odpowiedzialności, to powierzającemu przysługuje ochrona na podstawie art. 471 KC. Warto także przewidzieć w umowie śmierć bądź utratę zdolności do czynności prawnych przez powierzającego i zastrzec w umowie czy te zdarzenia mają być przyczyna wygaśnięcia umowy, w przeciwnym razie umowa będzie trwać nadal. Jeżeli natomiast dojdzie do śmierci albo utraty zdolności do czynności prawnych powiernika (a nie postanowiono inaczej) to umowa wygaśnie. Jak widać, mamy dużą swobodę w uregulowaniu stosunku powiernictwa, zatem warto w sposób szczególny wykorzystać tą możliwość i dopieścić umowę od ogółu do szczegółu. Przyczynami, które można zawrzeć w umowie jest m.in. zwarcie umowy na czas określony, zawarcie jej pod warunkiem rozwiązującym czy też możliwość wypowiedzenia umowy. Ustawową przyczyną zakończenia umowy powierniczej może być wypowiedzenie zlecenia na podstawie art. 746 k.c. Co więcej, niemożność wykonywania działalności powierniczej, jak np. wykreślenie spółki z rejestru, stanowi przyczynę prowadzącą do zakończenia powiernictwa.

W praktyce ze stosunkiem powiernictwa najczęściej możemy się spotkać w spółkach kapitałowych. Wykorzystując omawianą instytucję zaczęto powierzać w ten sposób udziały czy akcje powiernikowi. W takiej sytuacji, powierzający zyskuje szansę na pozostanie anonimowym w danym biznesie. Oczywiście, można też powierzyć w omawiany sposób zarówno nieruchomość, rzecz ruchową czy też prawo. Stan posiadania beneficjenta pozostaje nieujawniony, a nabyty majątek wciąż podlega jego pełnej kontroli dzięki regulacjom zawartym w umowie powierniczej. Na gruncie spółek handlowych korzysta się z powiernictwa fiducjarnego, w ramach którego powiernik (osoba trzecia) staje się właścicielem udziałów. W stosunku wewnętrznym powiernik jest ograniczony wobec powierzającego, gdyż wykonuje prawa z udziałów w określony sposób – ustalony właśnie w umowie powierniczej. Umowa ta umożliwia zatem powierzającemu pośrednie uczestniczenie w spółce z o.o. zarówno w odniesieniu do praw majątkowych, jak i praw administracyjnych opartych na członkostwie. Jeżeli tylko, przeniesienie udziałów nie jest na mocy postanowień umowy spółki obarczone żadnymi ograniczeniami w rozumieniu art. 182 k.s.h., ustanowienie powiernictwa nie wymaga zgody pozostałych wspólników. W tej sytuacji dopuszczalne jest zawarcie nawet tajnej umowy powierniczej, bez konieczności informowania pozostałych wspólników o powstałym stosunku powiernictwa. Inaczej wygląda sytuacja, gdy do przeniesienia udziałów wymagana jest zgoda spółki lub innego organu. Jeżeli powiernik ma obowiązek nabycia udziałów w spółce z o.o. od osoby trzeciej, zastosowanie będzie miał art. 182 k.s.h., a więc konieczne będzie uzyskanie zgody organu spółki.

Ciekawostką dla niektórym może być to, że umowę powierniczą śmiało można zastosować w celach windykacyjnych na podstawie powierniczego przelewu wierzytelności. Stosunek taki polegać będzie na zobowiązaniu się powiernika do odzyskania określonych należności od dłużnika powierzającego, który, jeżeli nie sprzeciwia się to przepisom prawa ani zapisom umownym, przeleje na powiernika daną wierzytelność.

Bezsprzecznym jest, iż stosunek pośrednictwa jest skutecznym sposobem na bycie anonimowym w spółce. Co więcej- jest skutecznym sposobem ominięcie przykładowo zakazu konkurencji. Korzystając z dobrodziejstw prawa możemy powierzyć swoje interesy osobie, która zobowiąże się do czynności stircte określonych w umowie, zachowując przy tym pełną anonimowość. Odpowiadając więc na pytanie czy anonimowość w zarządzaniu spółką jest możliwa- oczywiście jest i to właśnie za pomocą stosunku powiernictwa.

E-mail: biuro@citihaus.pl

Web: http://www.citihaus.pl