Klauzule wyłączności w umowach pośrednictwa

KLAUZULE WYŁĄCZNOŚCI W UMOWACH POŚREDNICTWA

Ostatnimi czasy coraz częściej można spotkać się w umowach z klauzulą wyłączności, która u wielu konsumentów wzbudza pewien niepokój. Czy uzasadniony? Zależy. Jeżeli uważnie przeczytamy warunki danej umowy, jesteśmy pewni co do dokonania danej czynności to umowa na wyłączność nie powinna być dla nas czymś niepokojącym.

Z pojęciem umowy „na wyłączność” spotkać się możemy przede wszystkim w umowach pośrednictwa nieruchomościami. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zgodnie z art. 179b. Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2. nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3. najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;

4. innych niż określone w pkt 1–3, których przedmiotem są prawa do

nieruchomości lub ich części.

Jeszcze nie tak dawno, wyżej wskazana ustawa w art. 180 ust. 3 regulowała, że umowa w obrocie nieruchomościami może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy, z odpowiednim zastosowaniem art. 550 kc. Dziś tego przepisu już nie ma, ale to nie oznacza, iż zastrzeżenie to przestało byś stosowane w omawianych w niniejszym artykule umowach. Przytoczyć zatem warto treść art. 550 kc, który stanowi, że jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu. Z drugą regulacją odnoszącą się do klauzuli wyłączności napotykamy się również na gruncie kodeksu cywilnego w art. 761. § 2, który stanowi, że jeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Dający zlecenie obowiązany jest w rozsądnym czasie zawiadomić agenta o zawarciu takiej umowy.

Istotne jest to, że wyżej wskazanego przepisu art. 550 kc nie można odnosić wprost do umów pośrednictwa, bowiem dotyczy on innego stosunku, mianowicie umowy sprzedaży. Jeżeli jednak chcemy zawrzeć umowę z klauzulą na wyłączność w umowie pośrednictwa, należy dokonać pewnej transmisji i dopasować treść art. 550 kc do stosunku pośrednictwa.

Przytoczyć w tym miejscu warto orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2010 r. w sprawie o sygn. V CSK 464/09, w którym to podkreślono, że „ umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. Strony Umowy pośrednictwa mogą swobodnie ułożyć swoje warunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego”.

W treści umowy pośrednictwa nie można w ogóle wyłączyć możliwości samodzielnej sprzedaży bądź kupna nieruchomości przez klienta. Możemy jednak uregulować w taki sposób stosunek, by klient oświadczył, że w czasie trwania umowy pośrednictwa nie będzie podejmował samodzielnie czynności związanych z przedmiotem tej umowy, bowiem zgodnie z art. 353 1 kc, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zatem, co do zasady- wspólnie z klientem możemy dojść do istotnych aspektów umowy pośrednictwa i ułożyć w taki sposób stosunek pośrednictwa, jaki będzie wg nas najlepszy.

Istotne jest jednak to, że status konsumenta zapewnia dużą ochronę dla osób fizycznych w obrocie nieruchomościami, ale i nie tylko. Należy więc mieć na uwadze, iż są pewne wzorce klauzul niedozwolonych, których należy unikać w każdej umowie. Przykładowo, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazał, iż „Niedopuszczalna jest sytuacja, w której konsument musi zapłacić pośrednikowi kwotę wynagrodzenia (prowizji) przysługującego pośrednikowi w przypadku wykonania umowy pośrednictwa, gdy konsument znajduje na własną rękę kontrahenta i doprowadza do sprzedaży nieruchomości. Pośrednik otrzymywałby bowiem wówczas od konsumenta pełne wynagrodzenie, mimo iż nie podjął się dalszych czynności zmierzających do wykonania umowy. Przywołane przykładowo klauzule umowne stwarzają taką właśnie możliwość, którą jednak należy wykluczyć z uwagi choćby na treść wspomnianego art. 3853 pkt. 22 k.c. Urząd stoi na stanowisku, że umowa pośrednictwa na wyłączność jest umową, której istotą jest wyłączność pośrednictwa przy sprzedaży (najmie, dzierżawie) nieruchomości, a nie wyłączność sprzedaży (najmu, dzierżawy) nieruchomości. W tym sensie kwestionowany zapis myli pojęcie pośrednictwa z pojęciem uczestnictwa pośrednika w transakcji. Wyłączność w umowie pośrednictwa oznacza, że zamawiający nie będzie korzystał z usług innych pośredników – a zatem nie dostarczy swojej oferty innym pośrednikom, nie oznacza to jednak, że nie będzie miał możliwości zawarcia samodzielnie umowy głównej, gdyż konsument działając samodzielnie nie pośredniczy – nie można więc mówić o naruszeniu umowy pośrednictwa na wyłączność, gdy do zawarcia umowy głównej dochodzi bez udziału pośrednika, na skutek działań własnych konsumenta”.

W orzecznictwie również możemy odnaleźć podobne stanowisko, a mianowicie, iż „w ocenie sądu przyznanie zgodnie z umową wynagrodzenia pośrednikowi w przypadku zawarcia umowy z nabywcą samodzielnie znalezionym przez zamawiającego (pozwaną), oznaczałoby przyznanie pośrednikowi korzyści za rezultat osiągnięty przez drugą stronę i oznaczałoby obciążenie obowiązkiem zapłaty zamawiającego, czyli pozwaną, za czynności, które sama wykonała. Przyjąć zatem należy, iż wynagrodzenie wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności należy się pośrednikowi tylko wtedy, gdy dojdzie do zawarcia umowy w wyniku starań pośrednika. Klauzula wyłączności nie uprawnia zaś do żądania wynagrodzenia w sytuacji, gdy zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika – tak, jak to miało miejsce w niniejszej sprawi” (wyrok SR w Gdyni z 29.09.2015 r. I C 835/15).

Mając zatem na uwadze, iż zawarcie w umowie zapisów o treści podobnej powyżej może sprawić, iż pośrednik poniesie odpowiedzialność. Nie jest jednak tak, że pośrednik w żaden sposób nie może zabezpieczyć swego interesu. Jak najbardziej może, a to za pomocą kary umownej bądź odszkodowania. Istotne jest jednak, by kara umowna była wyższa niż świadczenie główne wynikające z umowy- a więc wynagrodzenie pośrednika. Jeżeli chodzi o odszkodowanie, podstawą ewentualnych roszczeń odszkodowawczych będzie w tym przypadku art. 471 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada.

Reasumując, klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa nie może uprawniać pośrednika do otrzymania wynagrodzenia zawsze w przypadku sprzedaży nieruchomości, nawet w przypadku samodzielnie poczynionych czynności przez klienta, ale klauzula ma na celu zagwarantować, że przy czynnościach kupna czy sprzedaży to tylko ten pośrednik będzie pośredniczył. Czy jest zatem powód, by mieć obawy co do klauzuli wyłączności? Z pewnością nie, jeżeli nie zawiera zastrzeżenia, że w przypadku sprzedaży bądź kupna nieruchomości z pominięciem pośrednika, wynagrodzenie także jest należne, a my jesteśmy pewni, by daną czynność zlecić i to właśnie tej, a nie innej osobie.

Web: http://www.citihaus.pl

E-mail: biuro@citihaus.pl

Reklamy

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s