JAK ZERWAĆ UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ KUPNA-SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI?

JAK ZERWAĆ UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ KUPNA-SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI?

Z pojęciem „umowa przedwstępna” większość z nas spotkała spotkała już, a to przy okazji zawierania umowy z deweloperem, czy też przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym. Umowa przedwstępna znajduje zastosowanie w sytuacji, kiedy strony umowy wyrażają chęć przystąpienia do konkretnej transakcji, która z różnych przyczyn może zostać sfinalizowana dopiero w przyszłości. Odnosząc się więc wyłącznie do umowy przenoszącej własność nieruchomości, umowa przedwstępna pełni funkcję zabezpieczającą interes sprzedającego, a kupującemu m.in. zapewnia czas potrzebny do uzyskania kredytu.

Artykuł 389. § 1. Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Istotne jest więc to, że umowa przedwstępna wiąże obie strony czynności już od momentu uzgodnienia warunków transakcji do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc umowy kupna-sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W tym przypadku, stanowi swego rodzaju zabezpieczenie roszczeń stron w przypadku ewentualnego wycofania się z uzgodnionych warunków.

Przytoczyć możemy stanowisko Sądu Okręgowego Warszawa- Praga w Warszawie, który w wyroku z dnia 24.01.2014r. (sygn.akt III C 1531/11) podkreślił, że „Umowa przedwstępna przygotowuje i zapewnia dojście do skutku umowy stanowczej, której zawarcie w danym momencie nie jest, z jakichś powodów, możliwe lub dogodne, ale zarazem strony podjęły już decyzję co do zawarcia tej umowy – istnieje porozumienie co do istotnych jej postanowień –art. 389 § 1 k.c.. Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest zatem stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa, zostanie zawarta. Stosunek prawny łączący kontrahentów umowy przedwstępnej charakteryzuje się tym, iż postanowienia umowy przyrzeczonej są ustalone w umowie przedwstępnej. Treść oświadczeń woli składanych przez strony w zamiarze zawarcia umowy przyrzeczonej jest więc z góry określona”. Z kolei, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 maja 2015 r. podkreślił, iż „Źródłem roszczenia o przeniesienie własności może być tylko umowa przedwstępna, zawarta w formie przewidzianej dla ważności umowy przyrzeczonej, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia umowy przenoszącej własność (art. 389 w związku z art. 390 § 2 KC), bądź umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zawarta w formie, od zachowania której zależy jej ważność (art. 157 w związku z art. 73 KC). Nie ma innych konstrukcji prawnych, jak tylko koncepcja umowy przedwstępnej przeniesienia własności oraz koncepcja umowy o przeniesienie własności ze skutkiem zobowiązującym, w ramach których można by skutecznie wskazywać na materialnoprawną podstawę zobowiązania umownego, z którego wywodzi się roszczenie o nakazanie złożenia oświadczenia woli co do przeniesienia własności” (wyrok SN z dnia 7 maja 2015 r., III PK 124/14). Istotne jest zatem to, że warunkiem możliwości domagania się realizacji umowy przedwstępnej jest zachowanie przez tę umowę wymogu dotyczącego jej zawarcia w takiej formie, jaka jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej, a więc w przypadku umowy przenoszącej własność nieruchomości- formy aktu notarialnego.

Co zatem w sytuacji, kiedy wyraziliśmy chęć, czy to sprzedaży nieruchomości, czy też jej kupna zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i chcemy się z niej wycofać, bo przykładowo trafiliśmy na inną super okazję albo się po prostu rozmyśliliśmy ?

Jak wspomniano powyżej, warunkiem możliwości domagania się realizacji umowy przedwstępnej jest zachowanie, w omawianym w niniejszym artykule przypadku, formy aktu notarialnego. Jednakże, umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej jest co do zasady ważna, jednakże wyłącznie z tytułu zawarcie umowy przedwstępnej przed notariuszem każdej ze stron przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Powyższe oznacza, iż w sytuacji, kiedy jedna ze stron czynności uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej to druga strona transakcji ma prawo domagać się jej zawarcia przed sądem. W tym wypadku wystarczy do tego prawomocne orzeczenie sądu, zastępujące oświadczenie woli strony, która nie wykonała zobowiązań zawartych w umowie przedwstępnej. Nie jest wtedy już konieczna umowa transakcyjna w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak zawarliśmy umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej to w tej sytuacji, jedna ze stron ma prawo żądać od drugiej strony transakcji, która nie dotrzymała swojego zobowiązania naprawienia szkody poniesionej w wyniku niezrealizowania planowanej transakcji.

Powracając więc do postawionego powyżej pytania dotyczącego odstąpienia od umowy przedwstępnej podkreślić należy, iż możliwość taka istnieje, a skutków odstąpienia należy się w pierwszej kolejności doszukiwać w treści zawartej umowy. Należy zatem, w sposób należyty dokonać analizy umowy. Zdarza się tak, że umowa przewiduje prawo jednej lub obu stron do odstąpienia od umowy. W takiej sytuacji, odstąpienie od umowy może nastąpić w sposób wskazany w tej umowie. Może się również zdarzyć tak, że odstąpienie od warunków umowy będzie ograniczone przykładowo terminem albo będzie związane z zapłatą określonej w umowie sumy. Jeżeli jednak w umowie brak jest informacji odnośnie możliwości odstąpienia od umowy, wówczas stosujemy przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 390. § 1. kc Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Powyższe uregulowanie oznacza, iż odstąpienie od umowy przedwstępnej może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą. Odszkodowanie może obejmować przede wszystkim koszty poniesione podczas przygotowywania transakcji, np. tytułem taksy notarialnej, wynagrodzenia pośrednika, porad prawnych, czy opłat sądowych i urzędowych. Praktyka jednak wykazuje, iż odszkodowanie to przybiera postać utraty zadatku bądź konieczność zapłaty podwójnego zadatku. W większości umów przedwstępnych znajdują się zapisy dotyczące właśnie zadatku. Powyższe więc oznacza, że w sytuacji, kiedy kupujący chce odstąpić od umowy to wówczas sprzedający ma prawo zachować zadatek. Z kolei, jeżeli to sprzedający zdecyduje się się od umowy odstąpić to kupujący ma prawo żądać zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.

Reasumując, warto dokonać wyboru formy umowy przedwstępnej. Zwykła forma pisemna z pewnością pozwoli uniknąć dodatkowych kosztów, które wiążą się z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego, jednakże ta forma umowy w sposób pewny zabezpiecza interes obu stron czynności. Warto mieć jednak na uwadze możliwość rozwiązania umowy w formie porozumienia. Pozwala to rozstać się stronom umowy bez najmniejszych problemów i zakończyć polubownie łączący je stosunek. Wszystko więc zależy od nas i faktycznych chęci zawarcia umowy przyrzeczonej.

web: http://www.citihaus.pl

e-mail: biuro@citihaus.pl

Reklamy

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s